監管提示購房者“防誘導”

貸款中介口風趨緊但仍表示“可操作”

    本報記者 劉萌 孟珂

    盡管監管嚴控，部分信貸資金還是在“經營貸”“消費貸”的掩護下違規流入房地產市場。

    近期，多個打著銀行下屬貸款機構旗號，實為貸款中介公司的客服人員，通過電話等方式推銷貸款產品引起《證券日報》記者的注意，記者就此展開調查。

    地方銀保監局發布風險提示

    廣東銀保監局日前發布關于防范“貸款中介”誘導購房者違規套取貸款的風險提示稱，近期，廣東銀保監局接到群眾舉報，一些“貸款中介”冒用銀行名義，通過短信、電話等方式，以“利率低”“時限長”“放款快”等理由誘導購房者，推銷通過“經營貸”“消費貸”等方式從銀行套取的資金，讓貸款“曲線”流入樓市，并從中謀取高額中介服務費用，甚至非法套取和不當使用個人信息等，侵害了消費者合法權益。

    據悉，在已發現的違規行為中，有部分的貸款出現了房地產中介機構、小額貸款公司等“包裝”助推的身影，涉嫌違規的操作方式包括通過中介機構過橋墊資套取經營貸置換個人住房按揭貸款、經過轉手多次后挪用個人經營性貸款用于購房首付款等。

    58安居客房產研究院分院院長張波對《證券日報》記者表示，部分所謂“貸款中介”，提供的其實是違法違規服務，通過虛假材料讓購房者違規套取貸款，甚至有些中介還打著“零首付”的幌子來吸引購房人。同時，部分金融機構則存在審核不嚴的情況，導致不法“貸款中介”擁有生存土壤。

    “‘貸款中介’誘導購房者違規套取貸款這種現象已經出現很久，也由此引發了不少糾紛，令一些購房人悔不當初。這類事件的發生往往離不開銀行和中介的配合，利用銀行對中小企業等群體的特殊優惠貸款政策，使用經營貸、消費貸與按揭貸款之間的利息差額誘使購房人鋌而走險，而中介機構趁機從中賺取不法利益。”北京金訴律師事務所主任王玉臣律師在接受《證券日報》記者采訪時如是說。

    王玉臣舉例稱，經營貸款是以中小企業主或個體工商戶為服務對象的融資產品，借款人可以通過房產抵押等擔保方式獲得銀行貸款，貸款資金用于其企業或個體戶的經營需要。這種貸款是支持中小企業經營的普惠性貸款，更是被明令禁止流入樓市的。而現實生活中，經營貸流入樓市并不少見。尤其是當經營貸利息低于按揭貸款的時候，在一些中介機構的誘導下，部分購房者利用新設公司或者購買的公司騙取經營貸，用于支付首付款或者多方籌集資金付全款，然后再用房屋抵押貸款償還之前的過橋借貸。

    廣東銀保監局提醒，要選擇銀行業金融機構和正規渠道獲取金融服務，警惕“貸款中介”誘導購房者違規套取貸款。

    “貸款中介”密集電話推銷

    “您好，我們是**銀行下屬貸款機構，查詢到您最近申請了一筆信用貸款，請問還有資金需求嗎？利率低至**的貸款考不考慮？”

    據《證券日報》記者了解，這類打著銀行旗號的推銷方式是貸款中介公司的統一話術。此類公司會根據客戶需求出具貸款方案，批貸后則收取貸款金額1%-5%不等的服務費。

    事實上，針對個人信貸資金違規流入房地產市場的現象，記者曾暗訪過多家貸款中介公司。彼時，多個公司可提供“一條龍”服務。比如，沒有公司，貸款中介幫助注冊；有公司沒流水，貸款中介幫助找合作公司，添加流水、上下游合同以及繳稅等；有正規公司，名下沒有可抵押的房產，貸款中介可幫助墊資，待購房手續完成后再協助辦理經營貸；沒有公司、沒有房產，但是有五險一金，貸款中介可以幫助辦理多個消費貸來湊資金。

    《證券日報》記者日前以需要資金周轉為由咨詢了幾家貸款中介公司。受監管嚴查等原因影響，部分貸款中介的“口風”有所收緊。某貸款咨詢服務公司的工作人員表示：“經營貸肯定是應該面向經營，貸款年利率是3.65%。現在查得這么嚴，我什么都不方便說，您需要的話來我們公司見面詳談。”

    當記者明確表示資金周轉是用于買房時，上述工作人員表示：“您來我們公司吧，我也怕是暗訪。”該人員告訴記者，其所在公司收取的服務費為貸款金額的2%，根據貸款的難易程度有一定的浮動空間。關于“難易程度”的解釋，該人員稱：“像您這樣貸款不是用于經營的就叫有難度。”

    在另一家貸款中介公司，工作人員告訴《證券日報》記者，他們提供的經營貸年化利率為3.85%左右，貸款年限一般5年-10年，最長不超過20年，還款方式選擇等額本息和先息后本都可以，貸款金額100萬元以上要有實際的公司。

    不過，當記者表示名下的公司沒有流水也沒有經營業務時，這位工作人員表示：“公司可以包裝，我們找合作公司添加股東、流水、上下游合同等手續，一周就可以操作完成，收費大概是8000元左右。此外，還有貸款金額1%的資料費，3000元的公證費以及幾百元的下戶費。”

    而對于記者詢問“是否可以購房”以及“是否有風險”等問題，上述工作人員表示：“沒有任何問題，都是正規手續，銀行過審的，已經做了很多年。”

    針對部分貸款者為何選擇接受“推銷”，《證券日報》記者采訪了幾位購房者。家住朝陽區的王先生告訴記者，經營貸的年利率在4%以下，而目前按揭貸款的年利率普遍是5%-6%，對于動輒幾百萬元、甚至上千萬元的資金需求來說，利率不同導致的利息差距不是個小數目。

    家住海淀的杜女士告訴記者，她最近在看學區房，對于比較火的學區或者戶型，如果是全款支付會比較有競爭力，而且相對好談價格，這時候辦理經營貸能多一個選擇。

    那么購房者這么做將面臨哪些風險？張波告訴記者，貸款合同中都會明確相應資金的使用范圍，并且會明確不得將資金用于購房和股票市場。一旦被查實就會要求提前還貸，并承擔相應的法律后果。對于購房者來說，接受這類“推銷”這無疑是個“不定時炸彈”，而中介機構雖然也會被追責，但真正受到較大損失的可能還是購房者。

    銀行對房貸審核趨嚴

    為何消費貸、經營貸會流入樓市？這會給房地產市場帶來哪些影響？張波表示，房地產貸款占整體貸款的比例高，對于金融系統風險的影響非常明顯，而消費貸和經營貸等非房地產貸款如果持續流入樓市，會導致實際貸款資金大比例流入到房地產領域。一方面不利于房地產調控，讓部分調控手段失效；另一方面也不利于經濟有序發展，尤其是實體經濟的發展。

    王玉臣表示，不少購房者選擇消費貸、經營貸購房，純屬投機行為，無形中擾亂了房地產市場的供求關系。對于金融市場而言，也擾亂了金融管理，經營貸的設立是為了扶持中小企業的發展，若消費貸、經營貸違規使用時有發生，可能會侵犯到其他真正需要貸款資源的中小企業。

    “今年一季度，針對房貸的‘兩條紅線’出臺，熱點城市房貸發放的審核力度加強，在規范房貸發放流程的同時，從金融側對市場形成有效調控，在此基礎上，預計房地產貸款會保持一定的低增速水平，以促進市場穩定健康發展。”張波說。

    據記者了解，目前多地對于經營貸、消費貸違規流入房地產的檢查工作正在有序推進，對于銀行自查發現的問題，監管部門已要求限期整改，銀行內部也采取了更為嚴格的審核標準，防范違規使用資金的現象。