本報記者 昌校宇 方凌晨

    不動產信托財產登記試點擴圍至五城。繼北京、上海、廣州、廈門先后開展不動產信托財產登記試點后，天津也加入了試點行列。近日，天津市地方金融管理局、國家金融監督管理總局天津監管局、天津市規劃和自然資源局等多部門聯合印發《關于開展不動產信托財產登記試點的通知》（以下簡稱《通知》），標志著試點范圍進一步擴大。

    受訪業內人士認為，不動產信托應用場景廣泛，尤其在人口老齡化背景下，不動產信托作為普惠性養老工具潛力巨大，既能盤活老年人存量資產以補充養老資金來源，又能通過信托安排實現財富分配和傳承，有助于優化家庭財富管理和社會資源配置。

    試點城市再擴容

    不動產信托財產登記試點呈現加速推進態勢。

    北京于2024年底率先開啟試點，今年4月初，中國外貿信托和國投泰康信托分別在昌平區和通州區的不動產登記中心完成了首次不動產信托財產登記。今年5月份，上海啟動試點，并于6月份由愛建信托、上海信托成功落地案例。廣州、廈門兩地于7月份接力推進試點，亦有案例落地。此次天津加入，試點城市增至五個。

    公開信息顯示，天津相關部門發布的《通知》有多項開創性制度設計。例如，在傳統“委托人已持有的不動產轉入信托”之外，創新性地增加了“委托受托人購買不動產”方式。這種委托購買方式充分考慮了不同類型委托人的需求，從而實現“存量資產盤活+增量資產配置”雙覆蓋。同時，《通知》適當擴大了不動產信托的受益主體范圍，更具靈活性。

    中國外貿信托特殊資產服務信托部總經理王張悅對《證券日報》記者表示：“不動產信托的應用場景頗為廣泛，可適用于信托業務分類中的資產管理信托，實現用信托資金進行不動產投融資管理并持有；在風險處置服務信托領域，可用于破產重整企業不動產資產的管理與持有，保障重整計劃債權人的信托受益權實現；在資產服務信托項下，家庭財富管理領域的應用場景更為寬泛。”

    解決養老痛點

    隨著試點城市擴圍，不動產信托在解決居民養老問題上的價值備受關注。

    中國信托業協會特約研究員周萍對《證券日報》記者表示，傳統信托財產登記確權模糊，不動產作為信托財產面臨權屬認定難題。北京、上海等地的試點政策明確登記申請主體、權利轉移要件及流程，以規則具象化打通不動產“裝入”信托的“最后一公里”。同時，不動產信托財產登記采用“產權轉移登記+信托財產登記”模式，不動產轉移至受托人名下并登記后，獨立于委托人和受托人的固有資產，有利于保障受益人財產權益。

    上海信托表示，不動產信托對于居民養老來說，一是可以盤活存量資產，為老年人解決養老資金來源的問題；二是信托制度的財產隔離屬性能夠有效保護老年人的財產安全。

    服務鏈條延伸

    人口老齡化背景下，養老需求日益迫切，信托公司正積極行動，探索創新服務模式。

    周萍認為，與傳統養老方式相比，不動產信托在一定程度上可以降低養老成本，提高資產利用效率和收益水平，同時有助于緩解社會養老壓力，促進養老產業發展，優化家庭財富管理和社會資源配置。

    不過，不動產信托的普惠化推廣，有賴于登記流程、產品供給及公眾認知等多方面的進一步提升，需要各方共同努力。

    記者獲悉，多家信托公司正在持續推動不動產信托業務，發力養老金融。上海信托表示：“我們將不斷完善不動產信托的商業模式，引入更多金融機構和養老服務機構參與相關生態圈的建設，讓不動產信托更便捷地觸達社會大眾，為寫好金融‘五篇大文章’貢獻信托特色化力量。”

    愛建信托總經理吳淳對《證券日報》記者表示：“愛建信托正通過創新‘存房養老’模式，在保障老年人房產控制權的前提下，聯動優質養老機構，將不動產信托服務深度融入養老生態，提供資金管理、支付結算、養老服務對接等一站式解決方案。未來，愛建信托將進一步延伸服務鏈條，整合醫療保障、臨終關懷等增值服務，全方位守護老年群體生活品質，助力構建多層次養老保障體系。”