■本報記者 邢萌

    近年來，隨著房地產融資政策收緊，房地產資金供給渠道受限，在此形勢下，房地產信托的業(yè)務優(yōu)勢凸顯，由于制度靈活，可以依照企業(yè)需求提供個性化產品，房地產信托規(guī)模迅速發(fā)展。

    在今年的集合信托市場上，房地產仍為最熱門的投資領域，今年上半年，超過3600億元信托資金投向房市，占比集合信托資金總規(guī)模近四成。不過，就上個月的募集情況而言，房地產信托呈現(xiàn)明顯的增長乏力，6月份募集資金不到500億元，相較于今年前5個月下降明顯。

    從監(jiān)管形勢來看，5月份“23號文”的出臺嚴格規(guī)范了房地產信托業(yè)務，促使信托公司加強主動管理，探索真正股權投資方式，深入參與地產項目。

    多名信托業(yè)內研究員表示，結合當前監(jiān)管形勢，房地產信托下半年的規(guī)?；驅⑹照?/p>

    集合房地產信托比重最大

    房地產信托一直是信托公司的主要業(yè)務，也是信托公司業(yè)務收入的主要來源。

    據用益信托數(shù)據統(tǒng)計，2019年1月份-6月份，集合信托市場共成立8926款產品，成立規(guī)模9273億元，平均收益率為8.23%。從信托資金投向領域上，房地產信托成立2794款產品，募資規(guī)模為3634億元，平均收益率為8.33%；金融類信托成立2743款產品，募資規(guī)模為2322億元，平均收益率為7.48%；基礎產業(yè)類信托成立2368款產品，募資規(guī)模為2149億元，平均收益率為8.64%；工商企業(yè)類信托成立817款產品，募資規(guī)模為801億元，平均收益率為8.29%；其他投向類信托成立205款產品，募資規(guī)模為366億元，平均收益率為8.16%。

    可以看出，上半年房地產信托募資規(guī)模最大，達3634億元，占集合信托總規(guī)模的39.19%，占比接近四成。

    事實上，房地產信托的火熱具有延續(xù)性，此前公布的信托業(yè)一季度數(shù)據顯示出房地產信托已實現(xiàn)季度環(huán)比上漲趨勢。中國信托業(yè)協(xié)會公布的一季度數(shù)據顯示，截至2019年一季度末，投向房地產的信托資金余額2.81萬億元，占比14.75%，較2018年四季度末上升0.56個百分點。

    對于為何房地產信托成為最主要的信托資金投向領域，百瑞信托博士后工作站研究員謝運博對《證券日報》記者分析道，從信托公司的角度來看，第一，房地產項目一般利潤較高，房地產信托產品的收益率也一般較高，產品對投資者的吸引力較大；第二，房地產項目的風險相對可控，一般都會設置充足的抵押物，信托貸款的還款來源比較有保障，信托公司在房地產項目方面的風控經驗也相對豐富；第三，盡管大部分信托公司都在推動業(yè)務轉型，但新業(yè)務的發(fā)展成熟仍需一個過程，目前房地產信托業(yè)務在大部分信托公司仍然占據重要的地位，短期內難以有明顯的改變。

    而對于信托公司業(yè)務轉型，用益信托研究員帥國讓對《證券日報》記者解釋道，房地產業(yè)務是信托公司重要的業(yè)務收入來源，雖然信托公司都在探索很多創(chuàng)新業(yè)務，但從經營效益的角度來看，這些新業(yè)務即便開展得比較順利，但利潤空間、投入產出比，短期內很難比得上傳統(tǒng)業(yè)務。

    下半年增速或將放緩

    值得注意的是，《證券日報》記者發(fā)現(xiàn)，雖然上半年房地產信托在資金規(guī)模上有絕對優(yōu)勢，但已顯露出增長乏力的疲態(tài)。據用益信托數(shù)據統(tǒng)計，今年6月份，房地產信托募資規(guī)模僅466億元，同比減少32.76%，且與月均募資規(guī)模600億元相比，仍有不小距離。對于房地產信托規(guī)模的下降，業(yè)內普遍將其歸因于“23號文”對房地產信托的作用，且預計影響會進一步增大。

    5月17日，銀保監(jiān)會發(fā)布《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規(guī)建設”工作的通知》（即“23號文”），強調不得向“四證”不全、開發(fā)商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發(fā)項目直接提供融資。對此，謝運博對記者表示，從政策環(huán)境來看，房地產信托監(jiān)管政策有收緊的趨勢，信托公司開展房地產信托業(yè)務將更加謹慎，預計2019年下半年房地產信托規(guī)?？赡芟陆怠?/p>

    此外，帥國讓也表示，短期內房地產信托業(yè)務不會明顯萎縮，而從長期來看，預計下半年房地產信托募資規(guī)模會有所收窄，但依舊會維持一定的權重。