2019年上半年的地產(chǎn)狂歡似乎到了盡頭。中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)有關(guān)部門負(fù)責(zé)人近日表示，為加強(qiáng)房地產(chǎn)信托領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)防控，針對(duì)近期部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過快、增量過大的信托公司，銀保監(jiān)會(huì)近日開展了約談警示，要求這些信托公司控制業(yè)務(wù)增速，提高風(fēng)險(xiǎn)管控水平。促使監(jiān)管“緊箍咒”出臺(tái)的原因則是，地產(chǎn)信托的狂飆，根據(jù)普益標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域信托產(chǎn)品共計(jì)發(fā)行2954款，占比39.43%，募集規(guī)模達(dá)到4531.94億元。

    高收益穩(wěn)回報(bào)的吸引力

    據(jù)了解至少有10家信托公司被指導(dǎo)。針對(duì)房地產(chǎn)信托被收緊一事，中信證券明明團(tuán)隊(duì)指出：在“房住不炒”思路下，二季度以來多項(xiàng)文件要求控制房地產(chǎn)融資，而近期對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管政策加碼，房地產(chǎn)信托融資或?qū)⒊袎骸＝衲暌患径刃磐腥谫Y有所回暖，信托資金投向房地產(chǎn)比例擴(kuò)大，新增信托逐漸向房地產(chǎn)集中。雖然信托融資占房地產(chǎn)開發(fā)融資資金來源比例不高，但對(duì)房地產(chǎn)信托監(jiān)管政策的加碼可能會(huì)造成其他機(jī)構(gòu)的謹(jǐn)慎情緒和融資渠道的收緊。

    “若是出現(xiàn)約談，說明窗口指導(dǎo)的力度是很強(qiáng)的，很大程度上也說明當(dāng)前對(duì)于防范金融風(fēng)險(xiǎn)的操作還是比較多的。實(shí)際上這對(duì)于信托公司的資金發(fā)放計(jì)劃是會(huì)有很大的影響，而且也需要積極落實(shí)房住不炒的政策。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

    嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此類禁止性的做法以及近期的部分亂象，也說明此前資金面是有所放松的，貸款方面也出現(xiàn)各類亂象。而恰是此類亂象，也導(dǎo)致各地地王現(xiàn)象又開始出現(xiàn)。從后續(xù)市場(chǎng)的表現(xiàn)來看，需要防范新的風(fēng)險(xiǎn)，相關(guān)地產(chǎn)企業(yè)也需要防范融資方面的新壓力風(fēng)險(xiǎn)。約談后資金面會(huì)收緊，考慮到近期融資市場(chǎng)的降溫和銷售市場(chǎng)的降溫，房企預(yù)期會(huì)改變，這會(huì)帶來新的問題，或者說近期拿地會(huì)趨于保守。

    信托之所以青睞房地產(chǎn)不無道理。深圳一家信托公司負(fù)責(zé)人對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，現(xiàn)在一年能給出10%收益的產(chǎn)品，基本上都被“房托產(chǎn)品”包攬。“實(shí)體經(jīng)濟(jì)一直不振，一般制造企業(yè)的利潤(rùn)越來越薄，一年能夠給出10%收益的行業(yè)屈指可數(shù)，不過并不是所有的房企都有這個(gè)實(shí)力，一般要排名前100的頭部企業(yè)。”

    “‘房托’產(chǎn)品表現(xiàn)穩(wěn)定收益也高，一般都能給到8%左右的收益，不能兌付的情況極少，因此我們財(cái)富中心今年六成產(chǎn)品仍然集中在‘房托’這個(gè)領(lǐng)域。不但是客戶安心，銷售人員也安心。”一家大型信托公司廣州財(cái)富中心的負(fù)責(zé)人廖晨（化名）告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。

    據(jù)廖晨介紹，目前房地產(chǎn)信托的年化收益率都在8%之上，且相比其他產(chǎn)品來說，兌付更為靈活。“部分產(chǎn)品可以提前付息，比如我們現(xiàn)在在售的產(chǎn)品就有可以按季度或者半年度付息。”

    地產(chǎn)信托仍占大頭

    信托資金有多少投向房地產(chǎn)？根據(jù)普益標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域信托產(chǎn)品共計(jì)發(fā)行2954款，占比39.43%，募集規(guī)模達(dá)到4531.94億元，其投資金額居集合信托五大投向之首。平均預(yù)期最高收益率8.7%。整體看上半年房地產(chǎn)信托市場(chǎng)火熱，是資金流向最多的投資領(lǐng)域。

    對(duì)于房地產(chǎn)信托被戴“緊箍”的原因，普益標(biāo)準(zhǔn)分析師龍燕在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)認(rèn)為：今年以來房地產(chǎn)信托市場(chǎng)發(fā)展迅猛，同時(shí)也成為違規(guī)問題高發(fā)領(lǐng)域。在“房住不炒”的政策背景下，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布“23號(hào)文”（《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》），后續(xù)約談多家信托公司，旨在整治房地產(chǎn)信托市場(chǎng)亂象，有效防控房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。在一系列監(jiān)管措施下，過熱的房地產(chǎn)信托市場(chǎng)有望降溫，銀保監(jiān)會(huì)對(duì)信托公司的窗口指導(dǎo)也將常態(tài)化，有助于促使信托公司回歸業(yè)務(wù)本源、加強(qiáng)主動(dòng)管理能力，轉(zhuǎn)型發(fā)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，探索開展真實(shí)股權(quán)投資業(yè)務(wù)，如REITs是未來可選的方向之一。

    用益金融信托研究所的數(shù)據(jù)則顯示：信托資金偏愛一二線及省會(huì)城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目。據(jù)統(tǒng)計(jì)，二季度已披露投向區(qū)域的1201款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品中，廣東省以223款產(chǎn)品高居第一位。其中，房地產(chǎn)信托數(shù)量超過100款的地區(qū)有三個(gè)：廣東、江蘇和四川。

    用益信托網(wǎng)研究員帥國(guó)讓告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，從月度數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)類信托在2019年3月達(dá)到募集規(guī)模的巔峰，4、5、6三月募集規(guī)模有起伏變化，但月募集規(guī)模均在600億元以上。房地產(chǎn)信托在集合信托產(chǎn)品的地位上升，在信托業(yè)的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型期，房地產(chǎn)信托構(gòu)成了信托行業(yè)管理規(guī)模的重要支撐點(diǎn)，短期內(nèi)難以出現(xiàn)明顯的下滑。但隨著5月中旬的“23號(hào)文”的出臺(tái)，監(jiān)管層對(duì)過熱的房地產(chǎn)信托采取嚴(yán)厲的措施，未來房地產(chǎn)信托規(guī)模增速或?qū)⒂兴陆怠?/p>

    由于頻頻“涉房”，今年不少信托公司領(lǐng)到“罰單”。如3月7日，粵財(cái)信托被廣東銀保監(jiān)局處以220萬元罰款，罰款原因包括“違規(guī)開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)”；3月22日，北方國(guó)際信托被天津銀保監(jiān)局處罰，原因是“違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)自營(yíng)貸款”以及“信托資金違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)貸款”；5月23日，中融信托也因“開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)不審慎”遭到黑龍江銀保監(jiān)局處罰。

    據(jù)了解，銀保監(jiān)會(huì)本次對(duì)信托公司提出五方面要求：一是要求這些信托公司增強(qiáng)大局意識(shí)，嚴(yán)格落實(shí)“房住不炒”的總要求，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策和現(xiàn)行房地產(chǎn)信托監(jiān)管要求；二是要求提高風(fēng)險(xiǎn)管控水平，確保業(yè)務(wù)規(guī)模及復(fù)雜程度與自身資本實(shí)力、資產(chǎn)管理水平、風(fēng)險(xiǎn)防控能力相匹配；三是要求提高合規(guī)意識(shí)，加強(qiáng)合規(guī)建設(shè)，確保房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)穩(wěn)健發(fā)展；四是要求控制業(yè)務(wù)增速，將房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增量和增速控制在合理水平；五是要求提升受托管理能力，積極優(yōu)化房地產(chǎn)信托服務(wù)方式，為房地產(chǎn)企業(yè)提供專業(yè)化、特色化金融服務(wù)。