一邊是上半年高達2108億元的到期債券；一邊是包括信托在內的房地產融資風險防控加強、規模嚴控。

    房企正在經歷一次“縮衣緊食”的考驗，一次對“錢袋”的保衛。

    《每日經濟新聞》記者注意到，近期五洲國際、新光集團、華業資本、中弘股份等企業相繼爆出債務危機。其中，中弘股份甚至因為債務爆雷于2018年12月退市；市值曾達400億元的銀億股份，也在2019年6月由于債務問題，提出了破產重整申請。

    克而瑞研究中心總經理林波直言，2019年二季度以來，一些大型房企還能依靠銀行融資，但中小型企業的境內融資渠道逐漸遭遇壓縮，壓力越來越大，凈負債率較高、融資成本較高的房企更可能面臨更大風險。

    2019年上半年典型上市房企債權融資規模走勢（單位：億元）數據來源：上市公司公告、同策研究院每日經濟新聞鄒利制圖

    中小型房企融資壓力倍增

    克而瑞數據顯示，今年一季度過后，從4月份開始房企單月融資便持續減少。5月份房企發債規模大幅縮水，95家典型房企境內外發債總量210.6億元，環比下降73.1%，為2017年3月以來的最低值；至6月份單月融資已經降至兩年來的最低值，僅為492億元。業內預測，在目前的融資環境之下，房企的單月融資額可能繼續會維持在低位。

    “當下房企市場化融資途徑融資愈發困難，資金需求較大的房企采用多元化融資方式，但融資金額有限，小企業融資則更加困難。”同策咨詢指出。

    的確，融資環境收緊的下半年，小型房企或是“第一波”遭受沖擊的。

    林波表示，一些資金緊張的企業，想融資則只能走非標融資，如信托、基金、理財。而即使是非標融資，政策趨勢也愈發緊張，如針對房地產信托公司產品，政策已要求“不允許超過6月份”，即后續不允許新增規模。

    隨之，海外發債成為不少房企保證資金的途徑，5~6月的房企海外發債雖然發行量環比是下降的，但比例逐漸上升。

    今年上半年，房企境內外債券類融資總額4286億元，占2018年全年的59.3%。其中，境內發債1402億元，占發債總量的33%；境外發債2883億元，占比67%，相較于2018年上升了19個百分點，發債規模大。

    “海外發債明顯放量，主要就是因為國內發債過審批很少，資金緊張的企業不得不選擇其他渠道。”林波表示。

    但不容忽視的是，境外債券融資成本達8.34%，較于2018年全年增長1.19個百分點。實際上，2019年上半年以來，房企新增債券類融資成本為7.25%，較2018年全年上升0.77個百分點，普遍呈上升趨勢。

    境內渠道受限，海外成本攀升，對中小型企業而言壓力不容忽視。

    克而瑞分析師房齡告訴《每日經濟新聞》記者，今年6月份發行的海外債票面成本普遍較高，部分甚至超過了10%。其中如華南城及新湖中寶的票面利率分別達到了11.875%、11%，若算上綜合融資費用，實際成本還將更高。

    2019年6月典型上市房企融資方式占比（單位：億元）數據來源：上市公司公告、同策研究院

    財務不良企業或陷危機

    在這一場行業優勝劣汰中，資金周轉率低、債務壓力大且緊急的中小房企，面臨的壓力和風險首當其沖。

    以銀億股份為例，其市值一度達400億元。2016年為改變主業單一，銀億以120億元的價格開啟收購（美國ARC、日本艾禮富和比利時邦奇），轉型“房地產+高端制造”雙主業的綜合性公司。為籌措資金，億銀選擇了舉債與股權質押，埋下了債務危機的導火索。

    2017年地產調控加碼，銀億房地產業務雪上加霜。加之汽車行業寒冬來臨，汽車業績大幅下滑，導致2018年銀億股份的總凈利潤僅為-4.74億元。伴隨債務到期，2018年銀億的持有現金降到了歷史新低的8.35億元，而現金短債比則下降至0.09，短期的償債壓力巨大，最后出現債務違約。

    一位不愿具名的機構人士向《每日經濟新聞》記者表示，“很多中小房企目前可能還未必到銀億這個地步，但一些小房企已經開始賣項目，這是出現生存危機的前兆。至少機構會擔心企業未來，對企業在資本市場的融資更不利。”

    除短期債務高企，凈負債率較高、融資成本較高的企業，同樣面臨風險。

    據克而瑞數據，目前房地產業內平均凈負債率約70%，不少企業凈負債率超過100%，比如泰禾的300%，中南的160%。

    上述機構人士認為，這類企業需要盡快把現金周轉出來，才能抵抗風險。

    但不容忽視的是，不少企業都參與了2016~2017年的高價拿地，也拿了不少三四線城市的土地，甚至有些房企貨值里約80%土地都在三四線城市。

    林波認為，失去了棚改紅利的三四線城市，去化速度下降明顯，一些重倉三四線的房企銷售壓力會明顯增加。所以也能看見，今年以來房企紛紛回歸一二線，這類城市雖然有限價壓力，但去化不成問題。

    “重倉三四線城市的這類企業，如果現金無法覆蓋短期負債，要么在項目股權上進行處置、轉讓，回籠資金，要么以房抵款、向供應商押款；當然，最簡單的辦法還是降價促銷。畢竟在這一波行情中，如果項目去化一旦出現問題，沒有踩準節奏，等待房企的將是滅頂之災。”林波表示。

    “相對而言，全國化的大企業項目分布均衡，可以平衡銷售節奏，來抵御風險。如果是布局少的企業，則壓力更大。”房玲則認為，即使在拿地和城市布局層面，大企業也的確展現出了更高的抗風險能力。

    2019年5月、6月典型上市房企融資情況對比數據來源：上市公司公告、同策研究院

    高周轉自救與“多條腿”求生

    面對風險，企業有哪些“降壓”辦法？

    林波指出，如果前兩年拿的土地能順利變現，對企業現金流、資金鏈就不會造成影響。所以，高周轉、能夠在時間內完成銷售和資金回籠，依然是房企“自救”的關鍵。

    “此外，處在調控中，如果企業出現資金問題，要么去融資，要么賣資產。”一位業內人士直言。

    《每日經濟新聞》記者觀察發現，為緩解資金壓力，今年上半年以來房企的股權融資金額及占比不斷攀升。

    2019年6月份克而瑞監測數據顯示，40家上市房企實現的股權融資金額為75.68億元，環比上漲83.17%（5月股權融資總額41.32億元）；占總融資金額比重為12.37%，相比上月份的41.32億元（占比11.23%），絕對值及占比雙升。有4家房企選擇項目子公司部分股權轉讓。

    “在債權融資受限的情況下，越來越多的房企不得不選擇股權融資，通過項目子公司部分股權轉讓進行融資。”上述人士認為，多元組合融資，也是房企多采取的方法。

    例如金科股份、泰禾集團就采用了境內銀行貸款、信托貸款、其他債權融資三種債權融資方式；陽光城采用了境內銀行貸款、信托貸款、發行公司債三種債權融資方式；中南建設采用了境內銀行貸款、發行公司債及其他債權融資三種債權融資方式。

    該人士進一步表示，債務方面，企業還是要提前做好債務到期提前償還的規劃。“有些企業出問題，就是因為一筆債務到期，出現連鎖反應。一旦出現一個債務違約，未來預期會很大程度降低，不從根本解決而不斷借新還舊，容易陷入惡性循環。”