7月6日消息，據《證券時報》報道，針對近期部分房地產信托業務增速過快、增量過大的信托公司，近日銀保監會開展了約談警示。

    澎湃新聞向多位業內人士了解，此次被指導的公司包括中融信托、中航信托、江蘇省國際信托、萬向信托、興業信托、交銀國際信托、光大信托、五礦信托、百瑞信托、國民信托等十家。

    此次指導的內容包括以下方面：今年房地產信托規模不得超過6月末的規模；已備案項目不影響發行及成立，未備案項目一律暫停；符合432的通道類業務也算房地產項目，全部暫停（“4”是指該項目在信托項目發行時需要保證至少四證齊全：國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證；“3”是該地產類項目的總資金中必須至少有30%的資金來自于融資方；“2”是該地產類項目的融資方至少擁有二級以上（包括二級）的開發資質）；地產公司并購類也算房地產項目，也受窗口指導影響，全部暫停；城市更新類舊改項目暫時不受此次窗口指導影響。

    23號文為房地產信托業務降溫

    房地產業務是信托業投向一個重要部分。信托業協會數據顯示，截至一季度末，投向房地產的信托資金余額2.81萬億元，占比為14.75%，較2018年四季度末上升0.56個百分點。2019年一季度集合資金計劃發行呈現增長態勢，新增成立規模4800多億元，同比增加7.15%。其中，房地產類信托一季度募集資金1674.79億元，同比增長25.71%。

    從2018年的數據來看，盡管信托業整體規模下降明細，但房地產信托規模卻呈逆勢上升的態勢。2018年信托業資金信托為18.95萬億元，同比2017年4季度末21.91萬億元下降13.51%。從資金信托余額在五大領域的占比來看，2018年4季度末的排序是工商企業、金融機構、基礎產業、房地產業、證券市場；如果從新增信托的占比來看，2018年4季度的五大領域排序是工商企業、房地產業、金融機構、基礎產業、證券市場。

    今年以來，房地產信托監管趨嚴。5月，中國銀保監會下發了《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》，此后房地產信托中4種變相為不滿足“四三二”條件的房地產項目融資輸血的做法，已被監管叫停。

    但在23號文出臺前，房地產信托業務是信托業的“香餑餑”。此次窗口指導也意在引導23號文落到實處。

    近年來，對房地產業務嚴監管的聲音不斷，但有業內人士向澎湃新聞表示，這一次相較于往年來看是“動真格”的，其所在的信托公司也是這次的約談對象。

    另有業內人士向澎湃新聞稱，此次知道是針對房地產業務占比過高、增速過快的公司的新要求，做出一定的管控，但并不是叫停的。但卻是反映出了監管的導向：不鼓勵大規模做房地產業務。

    既要宏觀防風險，也要落實“房住不炒”

    澎湃新聞從業內人士處了解到的情況，此次知道的初衷一方面是為了防風險，另一方面是為了落實房住不炒的國家政策。

    今年個別信托公司的風險暴露引起了監管方的注意：安信信托曾經的信托黑馬已經跌落“神壇”。

    今年2月中國民生投資有限公司（中民投）出售其旗下的中民外灘房地產開發有限公司50%股權，這筆交易引發了信托股的“躁動”。2017年中民投聯合安信信托發起的信托產品為董家渡項目募資，以45%的股權為代價，共募集240億元，最終中民投及其子公司上海佳渡置業有限公司這部分共計50%的股權轉讓給綠地，價格僅為121億元。用益信托網公開信息顯示，“安信信托-安贏42號上海董家渡金融城項目集合資金信托計劃”（安贏42號）的信托資金用于支付中民外灘房地產開發有限公司不低于45%，不超過50%股權的受讓價款。安贏42號于2018年9月30日發行，期限為12至24個月，但正陷于“風雨飄搖”中的安信信托的兌付能力已大大受損。

    安信信托還踩雷多個地產項目。由于中弘股份股票于去年12月27日交易結束后被終止上市，但上述債權在2018年12月31日到期，安信信托判斷中弘卓業集團有限公司短期內沒有還款能力，并已將該筆貸款五級分類歸類為“損失類”。

    此外，安信信托作為受托人發起設立的“安信·新農村建設發展基金集合信托計劃”計劃出現延期兌付。無獨有偶，中泰信托貴州凱里棚改項目資金出現違約。另外，頤和地產通過中江信托發行的“中江金龍86號”也出現逾期兌付。而重慶典雅房地產陷入破產重整，受到牽連的公司中亦出現信托公司的身影。

    與此同時，今年以來各地銀保監局不斷對房地產信托開出罰單。3月7日，粵財信托被廣東銀保監局處以220萬元罰款，原因包括“違規開展房地產業務”；3月22日，北方國際信托被天津銀保監局處罰，原因是“違規發放房地產自營貸款”以及“信托資金違規發放房地產貸款”；5月23日，中融信托也因“開展房地產信托業務不審慎”遭到黑龍江銀保監局處罰。

    短期內不會萎縮

    房地產信托業務的火熱程度在今年一季度后有所降溫。

    根據用益信托數據，今年4月共有62家信托公司成立規模為1369.68億，環比下滑30.56%。其中，房地產類集合產品募集規模為421.5億元，環比下降42.75%。但是，從絕對規模來看，房地產類集合信托占總比31%，依然占據首位。

    用益信托研究員帥國讓認為，當前信托發展仍然處于新舊動能轉換的階段，創新業務的運作模式，盈利能力仍有待市場檢驗，加上房地產信托是信托公司重要收入來源之一，短期內不可能完全萎縮。

    資深信托研究員袁吉偉也指出，如果嚴控房地產信托業務，可能會導致“資產荒”。