本報(bào)記者 邢萌

    近日，在冷空氣侵襲下，北京地區(qū)已寒風(fēng)陣陣。近期遭遇寒潮的還有房地產(chǎn)信托，10月份以來(lái)，房地產(chǎn)信托募資規(guī)模大幅受挫。用益信托發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，前兩周（10月4日-17日），集合信托市場(chǎng)上的房地產(chǎn)信托募資規(guī)模僅6.16億元，環(huán)比減少83.36%，如此低迷的表現(xiàn)令業(yè)界頗感意外。

    事實(shí)上，房地產(chǎn)信托市場(chǎng)自9月份就已顯現(xiàn)出頹勢(shì)。中國(guó)信托登記有限責(zé)任公司（簡(jiǎn)稱“中國(guó)信登”）登記的數(shù)據(jù)顯示，今年9月份，房地產(chǎn)信托募資規(guī)模不足400億元，較1月末大降近80%。如果將時(shí)間軸拉長(zhǎng)至整個(gè)前三季度，房地產(chǎn)信托的募資規(guī)模同比下降超3成。

    9月份信托違約25起

    房地產(chǎn)領(lǐng)域占比近半

    房地產(chǎn)信托作為最主要的信托業(yè)務(wù)之一，正面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。用益信托發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，前兩周（10月4日-17日）共有404款集合信托產(chǎn)品成立，環(huán)比減少57.78%；成立規(guī)模126.72億元，環(huán)比減少66.89%。

    從投向領(lǐng)域來(lái)看，各類信托產(chǎn)品均有不同程度的下滑，房地產(chǎn)信托成立規(guī)模下滑幅度最大。其中，金融類信托產(chǎn)品的成立規(guī)模67.33億元，環(huán)比減少67.91%；房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品的成立規(guī)模6.16億元，環(huán)比減少83.36%；基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)類信托產(chǎn)品的成立規(guī)模31.06億元，環(huán)比減少55.42%；工商企業(yè)類信托產(chǎn)品的成立規(guī)模22.17億元，環(huán)比減少55.99%。

    中國(guó)信登最近發(fā)布的登記數(shù)據(jù)也印證了房地產(chǎn)信托市場(chǎng)已提前“入冬”。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，9月份信托行業(yè)新增完成初始登記的信托產(chǎn)品2941款，環(huán)比下降2.32%；募資規(guī)模4493.37億元，環(huán)比下降8.51%。其中，投向房地產(chǎn)行業(yè)的信托規(guī)模為389.49億元，較近12個(gè)月均值下降44.79%，較今年1月末下降79.08%。

    記者注意到，今年9月份，信托產(chǎn)品違約事件主要集中在房地產(chǎn)領(lǐng)域。據(jù)用益信托發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至9月末，共發(fā)生信托產(chǎn)品違約事件25起，涉及金額106.09億元。其中，發(fā)生12起房地產(chǎn)信托產(chǎn)品違約事件，涉及金額合計(jì)61.85億元。

    今年以來(lái)，房地產(chǎn)信托市場(chǎng)熱度明顯降溫，募資規(guī)模持續(xù)滑坡。用益信托發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，前三季度，集合信托市場(chǎng)共成立4331款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，同比減少8.05%；募資規(guī)模合計(jì)4133.46億元，同比減少32.37%。

    因違約事件頻出，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)成為重點(diǎn)監(jiān)管對(duì)象。今年以來(lái)，華澳信托、四川信托等4家信托公司因涉房業(yè)務(wù)違規(guī)被處罰。相關(guān)公告顯示，上述信托公司涉及的違法違規(guī)行為主要包括：未有效履行盡職調(diào)查職責(zé)、嚴(yán)重違反審慎經(jīng)營(yíng)規(guī)則、變相為房地產(chǎn)企業(yè)繳納土地出讓金融資、信托資金違規(guī)用于繳納土地出讓價(jià)款等。

    用益信托研究員帥國(guó)讓對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，房地產(chǎn)信托規(guī)模明顯收縮，主要是受以下因素影響：一是“三道紅線”監(jiān)管新規(guī)以及房地產(chǎn)信貸單獨(dú)集中度管理新規(guī)的執(zhí)行，對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的影響比較明顯；二是在經(jīng)濟(jì)下行壓力和監(jiān)管約束力持續(xù)加大的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)信用下沉，房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)加速暴露，信托公司在開(kāi)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)時(shí)比以往更加謹(jǐn)慎。

    房地產(chǎn)信托轉(zhuǎn)型

    有兩條路可以選擇

    長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)信托一直是信托公司的利潤(rùn)支柱，也因此深受投資者青睞。

    “過(guò)去幾年，房地產(chǎn)信托成為對(duì)抗通脹的一大投資工具。”普益標(biāo)準(zhǔn)研究員陳雪花對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，房地產(chǎn)信托項(xiàng)目雖然也出現(xiàn)過(guò)風(fēng)險(xiǎn)，但由于該類項(xiàng)目大多設(shè)置了抵押、質(zhì)押等風(fēng)控措施，特別是將不動(dòng)產(chǎn)作為抵押，抵押率也相對(duì)較低，在土地價(jià)值不斷升高的背景下，這類項(xiàng)目整體風(fēng)險(xiǎn)較低。

    陳雪花分析稱，對(duì)投資者而言，房地產(chǎn)企業(yè)能夠承受的融資成本較高，房地產(chǎn)信托的預(yù)期收益率也相應(yīng)高于其他產(chǎn)品；對(duì)信托公司來(lái)說(shuō)，在房企資金需求較大和投資者對(duì)房地產(chǎn)信托的熱捧下，發(fā)行房地產(chǎn)信托也是一個(gè)較好的選擇。

    但在當(dāng)前情況下，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)信托融資模式難以為繼，轉(zhuǎn)型成為業(yè)內(nèi)共識(shí)。“房地產(chǎn)信托規(guī)模在信托總規(guī)模中占據(jù)重要地位，房地產(chǎn)信托轉(zhuǎn)型成功，有利于推動(dòng)信托行業(yè)整體轉(zhuǎn)型升級(jí)。”百瑞信托研究發(fā)展中心高級(jí)研究員孫新寶對(duì)記者表示，近年來(lái)，在強(qiáng)監(jiān)管的背景下，房地產(chǎn)信托各方面門檻明顯提升，各家信托公司開(kāi)啟了轉(zhuǎn)型之路。在業(yè)務(wù)范圍上，信托公司將傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不斷外延，延伸至房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)、IDC市場(chǎng)等；在業(yè)務(wù)模式上，從傳統(tǒng)的融資類向股權(quán)投資類轉(zhuǎn)型；在區(qū)位選擇上，更傾向于國(guó)家都市圈戰(zhàn)略輻射地域。

    關(guān)于房地產(chǎn)信托的轉(zhuǎn)型之路，陳雪花認(rèn)為，有兩條路可走。一條路是從增量地產(chǎn)向存量地產(chǎn)轉(zhuǎn)變。目前一線城市正逐步進(jìn)入存量房產(chǎn)時(shí)代，新房開(kāi)發(fā)步伐逐步放慢，房地產(chǎn)行業(yè)更加重視存量房產(chǎn)的物業(yè)配套升級(jí)改造，信托公司可通過(guò)設(shè)立專門的團(tuán)隊(duì)，對(duì)該類地產(chǎn)進(jìn)行投資。另一條路是調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方向，從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)向多元化地產(chǎn)方向，重點(diǎn)探索商業(yè)地產(chǎn)投資以及租賃市場(chǎng)等。