本報記者 吳珊 見習(xí)記者 余俊毅

    信托機構(gòu)“親自上陣”處理恒大地產(chǎn)項目，著力降低損失化解風(fēng)險，成為多地項目保交樓背后的重要力量。

    6月24日，《證券日報》記者獨家獲悉，五礦信托在完成涉恒大項目“去恒大化”后，成功敲定了相關(guān)項目的信托財產(chǎn)處置方案，交出了一份多數(shù)投資人能夠接受的“答卷”。

    五礦信托

    確定財產(chǎn)處置方案

    自2021年下半年以來，恒大暴露流動性風(fēng)險，陸續(xù)出現(xiàn)商票逾期、多地項目停工、債務(wù)違約等負(fù)面事件，部分信托公司的財產(chǎn)安全也面臨著嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

    在此背景下，去年底開始，光大信托、五礦信托、中航信托等機構(gòu)陸續(xù)接手了恒大在佛山、東莞、重慶等地的項目。據(jù)悉，此前五礦信托“踩雷”恒大的順德地產(chǎn)項目已確定了信托財產(chǎn)處置方案。若該處置方案實施完成，受益人預(yù)計最終分配信托利益合計金額不低于信托規(guī)模的98.9%。

    在恒大順德項目到期后，面對至多虧損1.1%本金的財產(chǎn)處置方案，多數(shù)投資人表示雖然有些不甘心，但考慮到房地產(chǎn)市場和恒大的特殊情況，愿意理解和接受該方案。

    “去年恒大出現(xiàn)問題后我就一直非常緊張，關(guān)注項目的進展。后來媒體報道五礦信托收購了項目全部股權(quán)，心里稍微踏實點。現(xiàn)在終于有了解決方案，雖然沒能完全兌付有些失落，但是總體比預(yù)期好，一塊石頭總算落地了。”該項目某投資人向記者表達(dá)。

    據(jù)了解，2020年，五礦信托曾為恒大旗下項目公司佛山市順德區(qū)盈沁房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“盈沁房地產(chǎn)”）設(shè)立五礦信托-信澤投資集合資金信托計劃，募集資金總規(guī)模不超過33億元。這筆資金用于佛山逢沙項目開發(fā)建設(shè)及歸還前期股東投入，五礦信托在放款前受讓了盈沁房地產(chǎn)51%股權(quán)，恒大系股東以持有的49%項目股權(quán)提供質(zhì)押擔(dān)保。

    但隨著恒大“暴雷”，上述項目隨之陷入困境。今年1月份，五礦信托通過部分受讓財產(chǎn)權(quán)信托的方式承接了恒大系股東所持盈沁房地產(chǎn)49%股權(quán)，實現(xiàn)對盈沁房地產(chǎn)100%持股，獨自管理項目。

    五礦信托方面稱，作為該項目受托人，五礦信托始終盡職履責(zé)，以維護受益人合法利益最大化為首要目標(biāo)，以“抓牢資產(chǎn)、去恒大化”為出發(fā)點，實現(xiàn)了對項目公司的管控權(quán)，以最大限度保護信托財產(chǎn)安全。面臨復(fù)雜的市場形勢，該項目持續(xù)運營存在較大不確定性，公司堅持探索法制化和市場化的風(fēng)險化解路徑，積極推進所持項目權(quán)益轉(zhuǎn)讓，力爭在信托期限內(nèi)完成信托財產(chǎn)變現(xiàn)。

    “目前五礦信托給出的財產(chǎn)處置方案，可以說是地產(chǎn)信托項目風(fēng)險化解的一種有益的嘗試，尤其在當(dāng)前復(fù)雜的經(jīng)濟金融環(huán)境下。”用益信托研究員帥國讓在接受《證券日報》記者采訪時表示。

    某業(yè)內(nèi)專業(yè)人士告訴記者，現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場仍然低迷，處置房地產(chǎn)項目風(fēng)險所需的時間較長，為了盡快回籠本金，機構(gòu)和投資者可以接受微小的本金損失，這也是多方權(quán)衡考慮后比較市場化的處置方案。

    “接盤”風(fēng)險項目

    多屬無奈之舉

    隨著部分房企出現(xiàn)流動性風(fēng)險，已有不少信托機構(gòu)主動入場紓困，選擇“接盤”風(fēng)險項目。部分業(yè)內(nèi)人士對此表示，這多屬無奈之舉。因為涉地產(chǎn)項目一方出現(xiàn)流動性風(fēng)險，資金充裕的另一方若不出手相助，項目后續(xù)建設(shè)就會陷入停滯，導(dǎo)致風(fēng)險擴大化，使企業(yè)和投資者蒙受損失。

    上述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，就信托公司自身而言，缺乏充足的建設(shè)和管理能力，接盤房地產(chǎn)風(fēng)險項目更多還是為了保證項目本身安全，便利處置項目風(fēng)險。信托公司更適合于利用債務(wù)重組等金融方式處置和化解項目風(fēng)險，直接參與房地產(chǎn)項目建設(shè)的做法并不多見。

    與此同時，今年也有不少涉房企項目信托計劃即將到期兌付。根據(jù)穆迪發(fā)布的研報，2022年前9個月將有人民幣2520億元與房地產(chǎn)直接相關(guān)的信托資產(chǎn)到期。由于銀保監(jiān)會對通道類信托產(chǎn)品提出更嚴(yán)格的要求，提前贖回量也可能會激增。此外，投資者對當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的信用危機存在避險情緒，可能會影響信托公司發(fā)行新信托計劃來取代到期計劃的能力，并可能會導(dǎo)致資金缺口過大，無法由行業(yè)自身的流動性資源和自有資金填補。

    地產(chǎn)違約信托項目的處置，是目前部分信托公司所面臨的重大難題。帥國讓認(rèn)為，在新的經(jīng)濟金融環(huán)境下，尤其在資管新規(guī)下，未來信托公司在風(fēng)險處置方面除了傳統(tǒng)方式（訴訟追償、提前終止、延期兌付）外，通過與信托業(yè)保障基金、金融資產(chǎn)管理公司和地方資產(chǎn)管理公司等專業(yè)機構(gòu)合作，采取市場化手段化解風(fēng)險，或許是另一種重要選擇。

    “當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)整體調(diào)整，因此，信托公司應(yīng)該加強信息披露透明度，及時向投資者發(fā)布項目情況公告。此外，受托人還應(yīng)該在項目管理、項目風(fēng)險管控等方面盡職履責(zé)，切實保障投資者權(quán)益，竭力取得投資者認(rèn)可和理解。”上述業(yè)內(nèi)人士建議到。