本報記者 蘇向杲

    國投泰康信托研究發展部日前整理的行業數據顯示，4月份房地產類集合信托產品成立規模為36.37億元，環比下降12.7%，同比下降57.21%，絕對規模處于2019年以來4%的分位以下水平。

    “房地產類信托成立規模繼續保持低位。防控風險和處置存量項目是信托公司房地產信托業務的重心，創新業務暫時未成氣候，因此房地產信托短期內沒有大增的可能。”就4月份房地產類集合信托成立規模的增速，用益金融信托研究院研究員喻智如是點評。

    短期內增速仍將受到壓制

    房地產信托一般是指以房地產及其相關資產為投向的資金信托投資方式，分為房地產類集合信托和房地產類單一信托，其中集合信托占主流。

    去年，受嚴監管、房地產市場下行等因素影響，投向房地產的資金信托余額出現大幅下行。據中國信托業協會披露，截至去年末，投向房地產的資金信托余額為1.22萬億元，同比下降30.52%，占比為8.14%，同比下降3.6個百分點。

    “今年以來隨著政策不斷發力，房地產市場在底部企穩，部分數據邊際回暖，但房地產信托市場環境并未有明顯寬松，疊加部分信托公司仍處于存量業務重整以及清算階段，地產類信托短期內或仍以壓降為主。”中融信托旗下的中融研究近期發布的報告表示。

    用益信托網的數據顯示，今年以來房地產類集合信托成立規模持續收縮。前3個月，房地產類集合信托產品共計成立86.62億元，規模占比5.24%，占比同比下滑6.74個百分點。4月份，房地產類集合信托產品成立規模為36.37億元，環比下降12.7%。

    “受不確定性外部環境及嚴監管影響，房企信用下沉，短期內信托公司或仍受困于房企信用和輿情風險的影響，目前的房地產信托業務主要是存量續做業務和紓困化險業務，規模短期內仍受到壓制。”用益信托資深研究員帥國讓對《證券日報》記者表示。

    “從我們監測的今年1月份至4月份信托違約事件來看，房地產信托仍居首，說明存量風險仍在釋放中。與此同時，盡管目前優質頭部房企銷售情況有所改善，但在樓市整體未出現實質性回暖情況下，預計信托公司在房地產領域會謹慎展業。”帥國讓進一步表示。

    存量業務風險化解壓力較大

    在房地產類集合信托成立規模下滑的背后，該類業務存量風險如何化解仍是監管部門和市場關注的焦點。

    4月17日，國務院國資委發布的《關于做好2023年中央企業違規經營投資責任追究工作的通知》指出，2023年，各中央企業要將當年辦結的一半以上核查項目形成管理提升建議書，同時高度關注房地產信托、政府和社會資本合作（PPP）項目、非主業投資等存在風險，針對性提出管理提升建議，更好發揮責任追究工作“防未病”作用。

    國投泰康信托研究院院長邢成對《證券日報》記者表示，房地產信托的存量風險是在市場風險和政策風險疊加下產生的，目前化解難度較大，且有三大特征：規模大、范圍廣、期限短。

    “‘規模大’指，房地產信托此前是信托公司傳統優勢業務，規模一般排在前三位，各家存量都較大；‘范圍廣’指，有項目風險的開發商不是一兩家，而是很多家。‘期限短’是指，今年3月份發布的《關于規范信托公司信托業務分類的通知》，對相關業務設置了3年整改過渡期，而房地產信托的底層資產流動性較低，3年期限相對較短。”邢成說道。

    邢成還表示，今年房地產信托面臨的主要是市場風險。今年房地產業利好政策不斷，但受收入等因素影響，消費者對房地產的需求仍不足。需求不旺的底層資產市場自然會增加該類信托風險。

    基于此，邢成表示，化解風險要未雨綢繆，在具體形式上要“堵疏結合”。“堵”，即對抵制押物，該保全的保全，該起訴的起訴，該封存的封存。“疏”，即對一些優良的開發商和房產項目，仍要給予必要的金融支持，包括貸款融資、債務展期等。

    今年依然有市場機會

    “即使面臨嚴峻形勢，但今年房地產信托并非完全沒有市場機會。”邢成說，對信托公司而言，首先，房地產信托需要優化升級，在資金運用形式上，要從融資貸款向股權投資轉型，這既是監管鼓勵的，也能為信托公司提供更好的投資收益。其次，在底層資產的確立上應由傳統的單一住宅房地產，逐漸向工業地產、商業地產、物流地產等標的拓展。目前，倉儲地產、物流地產很火爆，且市場形勢非常好。住房租賃市場、REITs類房地產信托都是重要的轉型方向。當然，上述兩大轉型路徑，均對信托公司的投資能力、風控能力、業務流程、團隊結構等提出更高的要求。

    資管研究員袁吉偉也對《證券日報》記者表示，房地產信托向住房租賃市場等市場轉型得到監管部門支持，是轉型的方向。不過，這些細分領域投資周期會更長，對信托公司的市場把控、項目運營、人才建設、投研能力等方面提出更高的能力要求。

    實際上，公開信息顯示，2022年以來，建信信托、中建投信托、中鐵信托、中信信托等多家信托公司已在住房租賃市場有較大布局動作。今年4月24日至25日，建信信托與建信住房租賃聯合召開業務合作研討推介會，關注重點包括住房租賃、私募股權、不動產投融資、證券投資、投行及服務信托、財富管理等領域。

    “當前，房地產信托的風險依然在逐漸釋放中，在‘房住不炒’的監管政策下，傳統的房地產信托業務規模及占比逐步壓降，這都有助于信托公司積極推動業務轉型。”帥國讓說道。

（編輯 孫倩）