【環(huán)宇雜談】

    一直堅持“唯快不破”的樓市，房子正在變成普通商品。

    李宇嘉

    如果一直堅持“唯快不破”的打法，任何商品都會貶值。一度是白領(lǐng)打卡重地的星巴克，宣布將在未來18個月內(nèi)關(guān)閉多達(dá)400家門店，同時還要新開店300家，并加快推出自提概念店。這就是星巴克的新戰(zhàn)略，收縮租金太高的門店，新店下沉社區(qū)，學(xué)瑞幸搞外賣。其實(shí)，這就是降成本、薄利多銷。慢慢地，星巴克估計和麥當(dāng)勞、肯德基一樣，都走上平民化的路線。

    一直堅持“唯快不破”的樓市，房子正在變成普通商品。從2015-2019年，樓市高舉高打了5年，整體供求開始平衡或供過于求。疫情發(fā)生后，出于紓困經(jīng)濟(jì)和“六保”、“六穩(wěn)”的考慮，各地財政剛性支出增加，樓市再次走上“高舉高打”之路。剛剛過去的上半年，300城土地成交額同比增長10%，一二線樓市成交額同比增長57%和3%，上海和廣州成交同比增長97%和79%，深圳、南京、北京、成都增長20%-50%，杭州以1757億賣地收入再次問鼎冠軍。

    毫無疑問，大城市樓市供需兩旺、交投活躍的局面，還會順延至下半年。6月份統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，大灣區(qū)和長三角樓市熱度由點(diǎn)及面，很多人喊樓市“新周期”來了。其實(shí)，這是假象，開發(fā)商也好、地方政府也好、媒體也好，一直以來都是想方設(shè)法順應(yīng)民意，挖空心思地刺激“買房神經(jīng)”。當(dāng)下，“打雞血式”的買房已無可能，刺激買房需要新思路，但凡交易活躍的樓盤，多數(shù)是一二手房價格倒掛，或者是學(xué)位加持，或有軌道交通規(guī)劃，描繪的都是獲利前景。

    但售樓處門庭若市的另一面，就是二手房海量掛牌。截至上半年，在貝殼平臺上，廣州、重慶、天津、蘇州、沈陽、鄭州等熱點(diǎn)城市二手房掛牌量最高的漲了5倍，最低的也接近翻倍，月度新增掛牌都在1-2萬套，掛牌量基本都超過全年一二手房交易量。萬人“搖號搶房”火熱的杭州，二手房掛牌量突破12萬套，相比2019年初翻了一倍，相當(dāng)于全年交易量的1.5倍。

    從2016年10月份開始，熱點(diǎn)城市相繼啟動新房限價和限售政策，但同時，又借助人才政策變相寬松，導(dǎo)致的結(jié)果就是愈演愈烈的“打新”式購房。疫情之下，各地又在供給端發(fā)力，海量供地加劇了未來房屋供應(yīng)過剩的局面，樓市高位平衡后回落的走勢越來越明顯了。隨著2-3年限售期的結(jié)束，前期“打新”的投資客們，紛紛出貨，導(dǎo)致二手房掛牌量迅速攀升。

    持有成本低、不太關(guān)注租金，掛牌量劇增的結(jié)果，并非是房價下跌，而是交易周期拉長、交易摩擦增大（交易勞神費(fèi)力）、空置率上升、租金下跌。目前，在多數(shù)二三四線城市，若業(yè)主不低于市場價10%-20%銷售，房子掛牌一年半載是很正常。所以，數(shù)據(jù)表現(xiàn)上，二手房價還比較堅挺，但轉(zhuǎn)化為實(shí)際成交的話，跌勢很明顯。只不過，由于政策發(fā)力賣地和新房市場，二手房被迫自持，紙面財富、孤芳自賞，默默承擔(dān)實(shí)際損失。未來，樓市還會順著“賣地-新房-二手房”的路徑轉(zhuǎn)化，溢價慢慢消磨、泡沫“軟著陸”，房子不經(jīng)意間回歸普通商品。

    （作者系廣東省住房政策研究中心首席研究員）