王麗新

    2月25日，杭州迎來(lái)年后第三次土拍，共出讓3宗宅地，平均溢價(jià)率為45.6%。開年以來(lái)，“京滬深杭”等多城土地市場(chǎng)出現(xiàn)明顯變化，頻現(xiàn)房企溢價(jià)買地現(xiàn)象。

    2月份以來(lái)，上海4宗地、杭州3宗地均出現(xiàn)溢價(jià)，其中多宗溢價(jià)率超30%；蘇州工業(yè)園區(qū)宅地競(jìng)價(jià)122輪，溢價(jià)率達(dá)22%；鄭州土拍出現(xiàn)民營(yíng)房企以溢價(jià)率27%拍下某涉宅用地的情況……另?yè)?jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年1月份，百?gòu)?qiáng)房企拿地總額為1210.7億元，同比增長(zhǎng)41.4%，相較上年同期由負(fù)轉(zhuǎn)正。

    在筆者看來(lái)，與過(guò)去兩年房企主動(dòng)“縮表”、土地多以“底價(jià)成交”甚至流拍的冷清局面相比，當(dāng)前市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化，房企重燃拿地?zé)崆?，有三大新投資邏輯值得關(guān)注。

    第一，房企投資從押注大盤轉(zhuǎn)向青睞中低總價(jià)、確定性更強(qiáng)的“小而美”地塊，推動(dòng)行業(yè)向“品質(zhì)化開發(fā)”轉(zhuǎn)型。在大開發(fā)時(shí)代，多地有造新城規(guī)劃，開發(fā)商通過(guò)勾地模式或者滾動(dòng)開發(fā)模式投資百億元大盤現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。如今則完全不同，除極少數(shù)高總價(jià)地塊外，低容積率且地段較好的中小規(guī)模宅地，更符合市場(chǎng)需求。

    近期，上海、鄭州、蘇州等地拍出的高溢價(jià)地塊亦多呈現(xiàn)“低總價(jià)、低密度、確定性高”的特點(diǎn)，這類涉宅地塊具有規(guī)模適中、開發(fā)周期短、資金回籠快的“加分”優(yōu)勢(shì)。

    據(jù)CRIC（中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)）監(jiān)測(cè)30個(gè)重點(diǎn)城市待售地塊起拍總價(jià)數(shù)據(jù)來(lái)看，截至2025年2月初，15億元以下地塊占比上升，較2024年同期上升了21個(gè)百分點(diǎn)。這一變化既契合當(dāng)前房企對(duì)內(nèi)部拿地投資的風(fēng)險(xiǎn)管控邏輯，也為建設(shè)高舒適度的“好房子”提供空間，供需雙向理性適配，反映出行業(yè)從“規(guī)模擴(kuò)張”向“質(zhì)量升級(jí)”的積極轉(zhuǎn)向。

    第二，房企拿地從“規(guī)模至上”轉(zhuǎn)向“算得過(guò)賬”，重構(gòu)行業(yè)利潤(rùn)邏輯。與上一輪周期中“不計(jì)成本沖規(guī)模”式搶地不同，當(dāng)前房企即便是溢價(jià)拿地，也更強(qiáng)調(diào)財(cái)務(wù)安全和利潤(rùn)空間。

    當(dāng)前，高能級(jí)城市核心地塊備受青睞，但三四線城市土地仍多以底價(jià)成交。這背后有三大動(dòng)因，一是房企對(duì)投資拿地整體較為謹(jǐn)慎，共識(shí)是押注核心城市“安全資產(chǎn)”，即聚焦區(qū)域韌性更強(qiáng)的重點(diǎn)城市或者核心地塊投資，打“資產(chǎn)保衛(wèi)戰(zhàn)”；二是擠出更高利潤(rùn)空間，比如現(xiàn)在某些房企拿地會(huì)設(shè)置滿足凈利潤(rùn)率5%以上、IRR（內(nèi)部收益率）15%以上的硬指標(biāo)，以期項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)有更好的利潤(rùn)率，緩解上一個(gè)周期毛利率較低的窘境；三是更注重“錯(cuò)峰”逆周期拿地，當(dāng)下行業(yè)正處于轉(zhuǎn)型期，核心城市地價(jià)較2021年峰值已回調(diào)約15%，財(cái)務(wù)盤面穩(wěn)健的“三好生”將其視為“低成本擴(kuò)儲(chǔ)窗口期”，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較少，正是以相對(duì)較低成本加速“補(bǔ)倉(cāng)”的好時(shí)機(jī)。

    第三，房地產(chǎn)融資環(huán)境逐步改善，房企拿地資金池轉(zhuǎn)向“回補(bǔ)”，助推行業(yè)修復(fù)信用。開年以來(lái)，多家房企已密集拋出發(fā)債計(jì)劃，多則有高達(dá)90億元的公司債，少則有10億元的中期票據(jù)。此外，民營(yíng)房企融資也打開了新局面。1月份，濱江集團(tuán)、新希望地產(chǎn)以及美的置業(yè)等3家民營(yíng)企業(yè)總計(jì)發(fā)行29億元信用債。

    在國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)，相關(guān)部門正加大力度用好房地產(chǎn)各項(xiàng)融資工具“組合拳”，滿足各類房企不同環(huán)節(jié)、不同階段的合理融資需求。在海外美元債市場(chǎng)，亦有“破冰”之舉。2月份，綠城中國(guó)控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“綠城”）公告稱擬發(fā)行3.5億美元債，這是其時(shí)隔三年再度發(fā)行美元債。從整個(gè)行業(yè)來(lái)看，自2022年初房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整后，內(nèi)資房企大規(guī)模發(fā)行無(wú)抵押美元債券極為罕見(jiàn)。綠城此舉，表明國(guó)際投資者對(duì)優(yōu)質(zhì)房企的信心有所回升‌。

    國(guó)內(nèi)外融資環(huán)境持續(xù)得到改善，疊加樓市企穩(wěn)復(fù)蘇，雙向增厚房企現(xiàn)金流蓄水池，緩解其流動(dòng)性壓力，促使其有余力重回投資拿地通道，修復(fù)行業(yè)信用。

    展望未來(lái)，隨著政策效應(yīng)的進(jìn)一步釋放和市場(chǎng)信心的逐步恢復(fù)，房企的拿地力度有望繼續(xù)加大。但如何在拿地與風(fēng)險(xiǎn)之間找到平衡，仍需企業(yè)敬畏市場(chǎng)規(guī)律，理性投資，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)走上健康發(fā)展之路。