■王麗新

    5月份以來，三則消息讓現房銷售再次成為熱議話題：一是河南省信陽市住房和城鄉建設局發布《關于加強商品房預售管理工作的若干措施（試行）》，其中要求，新出讓土地開發的商品房，一律實行現房銷售；二是近期國家金融監督管理總局表態，加快出臺與房地產發展新模式相適配的系列融資制度，讓購房者對全面實施現房銷售有所期待；三是不少企業將現房作為賣點吸引購房者買房，推動現房銷售在市場中的占比穩步提升。

    當前，現房銷售模式已從試行開始向推行過渡。據中指研究院不完全監測，2022年末以來，全國已有超過30個省（市）出臺現房銷售相關支持政策。截至目前，合肥、鄭州等地明確進行現房銷售試點，海南、雄安已全面進行現房銷售。從市場交易端來看，現房銷售占比逐年提升。國家統計局數據顯示，現房銷售在商品住宅銷售中的占比從2020年的12.7%上升到2024年的30.8%。

    那么，現房銷售時代來了嗎？在筆者看來，結合當前的市場情況來看，現房銷售需順勢而為，更需“因城施策”，循序漸進式推行。當然，從長期來看，現房銷售是新方向，有優勢也有挑戰，若全面實施，將對房地產行業產生多方面影響。

    首先，利好購房者。現房銷售實現“供應即實景”。對購房者而言，是從“圖紙買房”到“實景消費”的質變，會避免傳統期房銷售中交房“貨不對板”、延期交房糾紛以及爛尾的風險。一方面，現房銷售可實現“交房即交證”“配套即享”模式，提升居住安全感；另一方面，現房銷售會加快去庫存速度。此外，房屋品質可見可測，可與資產價值深度綁定，核心城市優質地段現房更有“品質溢價”空間。

    其次，考驗房企綜合能力。現房銷售模式考驗房企的開發模式、資金鏈、產品力等全方位綜合能力。一是回款周期對現金流影響較為明顯，一般來說，期房預售模式下，周轉能力較強的房企從拿地開始平均6個月內可以見到回款，現房銷售意味著項目竣工后回款，回款周期延長2年至3年；二是融資結構需從中短期向中長期調整，尤其是有息負債更需轉化為長周期且低成本融資，才能更好地穩住回報率；三是倒逼房企摒棄“速度優先”開發模式，抓“精細化管理”和提升產品力，建立從拿地到交付的全流程品質管控體系，加大研發投入，讓產品向綠色化和智能化轉型，才能擴大市場占有率。

    最后，配套支持措施是關鍵。在期房轉現房銷售模式變化過程中，要解決可能出現的購房者購房成本高、開發商沉淀資金周期更長以及新房供應規模快速縮量導致的階段性供需失衡等問題，這就意味著配套政策是關鍵，可從土地、財稅政策等方面發力。一是建立“現售+預售”的雙軌并行機制；二是“因城施策”，配套細則差異化，如庫存高企城市出臺“現房銷售鼓勵政策”，對購買現房的購房者進行契稅補貼，允許房企分期繳納現房銷售項目的土地出讓金等；三是構建多元化融資渠道，如鼓勵銀行設立“現房開發專項貸款”，延長貸款期限，合理合規地支持優質房企發行“現房項目收益債券”，將綠色建筑、裝配式現房項目納入綠色信貸支持范圍等；四是財稅政策銜接，如考慮推遲現房項目土地增值稅預繳時間，補貼房企融資成本等。

    總而言之，結合市場現狀與房地產轉型方向來看，構建“期房與現房并存、增量與存量互補”的新發展模式已在路上，但未來仍需政策引導、市場培育與金融創新協同推進現房銷售制度，助力房地產行業健康發展。