■王麗新

    公募REITs隊伍不斷壯大。有關統計數據顯示，截至5月28日，中國內地基礎設施公募REITs市場已成功上市36只產品，其中不動產權類產品21只，收費收益權產品15只，市場整體發行規模突破千億元大關，達到1184億元。

    那么，公募REITs對未來不動產運營將產生哪些影響？

    第一，盤活存量房資產，優化住房租賃企業融資模式。當前，“消化存量房產和優化增量住房”已成各地出臺房地產政策的主流方向之一，部分城市已跑通“國企收儲未售新房”模式，核心是“以購代建”，將存量房產轉化為保障性租賃住房（以下簡稱“保租房”）。那么，收購方或者住房租賃企業如何運營保租房？怎樣實現“投融管退”？

    這里面，公募REITs將大有可為：其一，穩定的現金流和回報率是REITs的價值主張，其估值邏輯和住房租賃的商業邏輯更為匹配，因此與住房租賃企業直接IPO相比，資產REITs更靈活，也更合適；其二，憑借穩定較高的出租率和現金流分派率，自2021年7月份保租房被納入基礎設施公募REITs試點范圍以來，目前已上市的5只保租房REITs平均漲幅較高，已得到投資者認可和青睞，使擴募更具備可行性；其三，保租房市場需求量大，后期有望迎來各類主體參與保租房REITs底層資產的運營，試點范圍也可能會擴容至房地產長租公寓等領域，規模增長可期。

    第二，轉變經營性不動產運營模式，優化房企資產負債結構。我國公募REITs市場正式啟航以來，其底層資產已擴容至經營性不動產領域。2023年10月，證監會發布修訂后的《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》，明確將“百貨商場、購物中心、農貿市場等消費基礎設施”納入底層資產。一個月后，首批申報的中金印力消費REIT等四單項目獲批，其底層資產多為購物中心等商業不動產。截至目前，印力、華潤、金茂等已經發行了公募REITs，大悅城正緊隨其后。

    對開發商而言，持有購物中心、寫字樓等經營性不動產，需要沉淀大量資金，流動性差，運營模式重，經營性業務的EBITDA率和NOI收益率難以平衡。因此，REITs對于不動產經營業務的重要性，類似于按揭貸款之于住宅開發的重要性。一旦通過出售、分散和打包設立REITs在公開市場出售等方式實現退出，跑通REITs賽道，開發商旗下沉睡的資產會轉變為源源不斷的現金流，其經營模式也將從重資產運營轉變為輕資產服務，同時可帶動權益投資，優化房企資產負債結構。

    第三，底層資產日趨多元化，為資本市場提供更多收益穩健的中長期投資標的。自基礎設施公募REITs試點正式啟動以來，資產類型由原先的七大類擴展至現在的八大類，現有類型涵蓋了產業園區、倉儲物流、工業廠房、保租房、清潔能源、高速公路和生態環保，以及新增的消費基礎設施，而消費基礎設施類別中又包括百貨商場、購物中心等多種資產類型。底層資產物業類型日趨多元化，為資本市場提供了更多收益穩健的中長期投資標的，會不斷吸引以中長期資金為主的社會資本積極參與。

    當然，與國外成熟市場相比，當前我國公募REITs市場尚處于起步階段，但商業不動產領域卻已邁出關鍵一步。若寫字樓、酒店、數據中心等成為REITs底層資產，也會對構建房地產新發展模式產生重要作用。

    展望未來，隨著REITs市場建設穩步推進，公募REITs逐步進入常態化發行階段，不動產運營或將迎來資管時代，為投資者提供更豐富的投資選擇和長期投資價值，為中國經濟的持續增長注入新的活力。