昌校宇

    近日，滬深交易所發(fā)布基礎(chǔ)設(shè)施REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）定期報告指引，旨在完善REITs存續(xù)期規(guī)則體系建設(shè)，促進市場高質(zhì)量發(fā)展。

    REITs是指在證券交易所公開交易，通過證券化方式將具有持續(xù)、穩(wěn)定收益的不動產(chǎn)資產(chǎn)或權(quán)益轉(zhuǎn)化為流動性較強的上市證券的標(biāo)準化金融產(chǎn)品。簡單來說，REITs通過募集眾多投資者的資金，用于投資不動產(chǎn)資產(chǎn)來獲得收益。

    縱覽我國REITs全貌，自2020年4月份試點工作啟動以來，在政策護航和市場各方的共同努力下，運行平穩(wěn)、成效顯著，并逐漸成為我國多層次資本市場的重要組成部分。截至2024年12月3日，全市場已上市REITs產(chǎn)品達52只，募資總規(guī)模超1500億元。

    上述52只REITs產(chǎn)品中，23只于2024年上市，募資總規(guī)模接近500億元。這一數(shù)據(jù)顯示，今年REITs市場發(fā)行節(jié)奏明顯加快，產(chǎn)品上市數(shù)量和發(fā)行規(guī)模均創(chuàng)歷年新高，并持續(xù)納入包括消費基礎(chǔ)設(shè)施、水利設(shè)施在內(nèi)的全新資產(chǎn)類型。同時，在“首發(fā)+擴募”雙輪驅(qū)動的發(fā)展格局下，REITs擴募工作也從單一資產(chǎn)擴募邁進混裝資產(chǎn)擴募的“2.0時代”。

    在筆者看來，我國REITs從揚帆起航到發(fā)行提速，主要有三大積極因素加持。

    因素一，資本市場的“專業(yè)服務(wù)”為之補齊了短板。

    REITs底層資產(chǎn)是我國龐大的存量基礎(chǔ)設(shè)施。據(jù)機構(gòu)測算，我國基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的存量規(guī)模已超過百萬億元，并有著顯而易見的短板——資金需求大、建設(shè)周期長、社會資本參與度有限等，需要拓寬多元化投融資渠道。

    被業(yè)界稱為“資產(chǎn)IPO”的公募REITs，正是補齊這一短板的有力工具。在資本市場“專業(yè)服務(wù)”的加持下，其既能有效盤活大量“沉睡”的存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，將回收資金投入新基建、社會民生等重點領(lǐng)域新項目建設(shè)，形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)；又能拓寬社會資本投資渠道，提升直接融資比重，為實體經(jīng)濟的高質(zhì)量發(fā)展提供堅實支持；還能使投資者分享優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)帶來的紅利。

    因素二，政策體系不斷完備為之營造了良好環(huán)境。

    經(jīng)過4年多的摸索、實踐，我國REITs規(guī)則體系日臻完善，為市場提質(zhì)擴面營造了良好環(huán)境。今年以來，一攬子增量政策更是加力推出。2月份，證監(jiān)會發(fā)布《監(jiān)管規(guī)則適用指引——會計類第4號》，在制度層面明確了REITs的權(quán)益屬性；4月份，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加強監(jiān)管防范風(fēng)險推動資本市場高質(zhì)量發(fā)展的若干意見》，提出落實并完善不動產(chǎn)投資信托基金等稅收政策；7月份，國家發(fā)展改革委印發(fā)《關(guān)于全面推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目常態(tài)化發(fā)行的通知》，不僅進一步簡化程序，提高申報推薦效率，還適當(dāng)擴大REITs發(fā)行范圍，增加了清潔高效的燃煤發(fā)電、養(yǎng)老設(shè)施等資產(chǎn)類型。

    在利好政策推動下，REITs資產(chǎn)拼圖持續(xù)延展，多區(qū)域、多領(lǐng)域的“首單”落地開花，多發(fā)行主體、多業(yè)態(tài)的新品接連上報，市場擴容增類加速推進。

    因素三，耐心資本與REITs特性天然匹配，為之提供了穩(wěn)定資金支持。

    除了一級市場供給加速外，投資需求也在持續(xù)增長。基礎(chǔ)設(shè)施REITs是國際通行的配置資產(chǎn)，具有流動性較高、收益相對穩(wěn)定、安全性較強等特點，與社保基金、保險資金、企業(yè)年金等耐心資本的配置需求天然契合。同時，REITs設(shè)有強制分紅比例，可以保證耐心資本長期、持續(xù)分享基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)運營帶來的收益。多重因素促使耐心資本參與REITs的積極性不斷提高，為市場提供了穩(wěn)定的資金支持。

    此外，由于REITs的底層資產(chǎn)與股票、債券等其他大類資產(chǎn)的相關(guān)性較低，投資者通過投資REITs可以分散投資組合風(fēng)險，提高投資組合的穩(wěn)定性，因而在今年多個大類資產(chǎn)表現(xiàn)一般的情況下，不少投資機構(gòu)提高了REITs投資的“頭寸”。

    可以預(yù)見，隨著后續(xù)REITs立法工作加快推進，REITs資產(chǎn)圖譜不斷拓寬，中長期資金持續(xù)涌入，我國REITs發(fā)行有望繼續(xù)大步向前，以更大能量增強資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟質(zhì)效。

（編輯 張博）