興業銀行首席經濟學家、華福證券首席經濟學家魯政委近日接受中國證券報記者專訪時表示，改善性住房需求釋放等因素推動近期房地產市場回暖。展望下半年，房租和房價的價格差可能繼續維持，但有望小幅縮窄。寄希望于經濟下行壓力大、政策會放松調控是不切實際的。房地產同城市場已初現分化。

    供地明顯增加

    中國證券報：5月房地產市場恢復情況好于預期，是什么因素推動樓市回暖？

    魯政委：樓市近期回暖主要原因：一是受到土地拍賣市場影響。在每一輪我國房地產市場的轉折點，土地拍賣市場都起到了引領作用。如果出現土地拍賣價格按樓面價推算出的房價比其目前周邊房價高，那么，就會構成激發房價上升的預期，誘導出潛在的購房需求。此次疫情之后，地方政府可支配財力下降，各地供地明顯增加。

    二是人們固有的傳統思維定勢。在過去三十年里，無論房價如何變化，幾乎任何時點買房子，事后看來房價都是漲得更高。由此在許多人心中形成了一種思維定勢：任何時點買房子都是對的。如果你不知道該投資什么，就去買房子。必須要提醒的是，自“房子是用來住的，不是用來炒的”政策確定下來之后，廣大投資人應該關注到政策的導向已發生根本變化。

    三是改善性住房需求釋放。在平常，人們只是在下班和周末在家的時候比較多。而此次疫情期間，一家人幾乎全天都在家，使得潛在的改善性需求被激發出來。在利率下降的背景下，一部分有購房能力的人，開始置換更大的房子或覺得有必要擁有多套自住房。同時，很多城市仍在擴建新開發區或園區，為縮短上班距離，企業遷入新園區的職工也會購買新房。

    四是期房交付壓力上升。從房地產投資的角度看，自2018年開始，期房銷售占比上升到八成左右，這種狀況持續近兩年時間。按照過去的經驗，從期房銷售簽約到最終房屋建成交付，時間大約是兩年左右。這就意味著，目前正是房屋交付壓力較大的時期，促使房地產開發企業的開工率保持在相對較高的水平。同時，目前較低的利率，也使得私募房地產開發基金募集資金比較容易，房地產企業特別是頭部的資金狀況明顯改善。

    房租和房價差料縮窄

    中國證券報：近期部分城市出現房價上漲但房租下跌的現象，原因是什么？兩者的價差會繼續擴大嗎？

    魯政委：從歷史來看，房租和房價變化方向在波段上經常有不一致的情況。可以大致認為，房租反映了租房市場上的需求，房價則反映了租房市場上的供給。因為買房子的越多，就意味著可以用來出租的房子也越多，當然反過來說也意味著部分既有租房需求的退出。所以，在過去，凡是房價上漲的時期，反倒是房租漲幅比較平緩的時期，反之亦然。當然，如果用CPI統計中的租金同比指數觀察，自2003年有該項統計以來，今年還是首次出現同比負增長。

    房租下跌，從短期來看，可能主要反映了三方面情況：一是外出務工人員減少。數據顯示，疫情之下，今年外出務工人員可能較往年有一定程度下降，由此導致租房需求下降。二是薪酬降低。在疫情沖擊之下，今年諸多行業出現降薪，導致租房者負擔房租的能力出現下降。三是政策性因素。更多政府公租房和政策性租賃房的推出，在一定程度上平抑了房租價格。此類房屋的租金通常較低，且房租絕對水平會在一段時期內保持穩定。

    從趨勢性因素來看，必須注意的是，近年來我國住宅銷售增速一直為個位數，特別是2018年、2019年都只有2%左右的增長，但即便如此，也意味著每年都會新增大約15億平方米的住宅面積，平均到每位城鎮人口每年都會增加1.8平方米的居住面積。到2019年，我國城鎮人均居住面積應該已達到約40平方米，已經不算小了。

    展望下半年，從同比來看，二者的差距可能繼續保持，但存在小幅縮窄的可能。對于房價，低利率會使房價穩中略漲；對于租金，考慮到隨著疫情得到控制，逐步復工復產，預計未來就業狀況會有所改善，租房需求會有所上升。但在更長時間里，需要關注的是，隨著更多房屋不斷進入出租房市場和政策性租賃房的不斷入市，房屋租金未來可能面臨漲不動的問題。

    中國證券報：近期房企融資成本下降，對房地產投資將產生哪些影響？

    魯政委：近期房地產融資成本下降，其實是我國流動性充裕，利率整體下降的結果。截至5月底，DR007相對年初下降85bp，AA+級企業債相對年初下降70bp。在此過程中，房地產企業的融資成本出現一定下降是自然的。同時，利率的下降也使得房地產資金鏈獲得一定程度的松動。因為利率下降使收益率相對更高的房地產私募基金對投資人更有吸引力，募集資金由此更加容易。根據過去的經驗，房地產企業相信，這對其意味著繼續發展的機會。這正是到目前為止，房地產業的投資富有韌性的原因。

    這種融資成本的下降，在不同企業間存在明顯分化。頭部房地產企業的融資成本會下降得很快，而其他企業的融資成本仍然相對較高，資金仍然比較緊張，使房地產企業之間會出現更多并購。同時，隨著地價的上升，房地產企業也改變了過去單打獨斗的做法，變為了聯合體投標拿地開發。

    線上化步伐加速

    中國證券報：在經濟增速放緩背景下，房地產將扮演什么角色？

    魯政委：在經濟發展的任何階段，衣食住行都是人們的基本需求。從資金量級和帶動效應來說，后兩者更大。因此，即便在目前的成熟經濟體，房地產的開發投資與銷售、汽車銷售都是經濟狀況極為重要的日常監測指標。因此，在經濟下行壓力加大的時期，房地產銷售和投資的韌性，能夠客觀上緩沖經濟下行壓力。

    但與此同時，在全球各個經濟體，房地產也是最容易出現泡沫的領域，而一旦房地產泡沫破裂將會給經濟帶來系統性風險。研究表明，有房地產泡沫破裂的經濟衰退和無房地產泡沫破裂的經濟衰退相比，前者更長更深，復蘇起來也更慢；后者更短更淺，復蘇起來也更快。因此，長期堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”，以及“穩地價、穩房價、穩預期”政策，對于抑制房地產市場的投資和投機需求，讓房子回歸居住屬性，防范房地產市場泡沫化風險，是完全必要的，將會長期堅持。因此，如果寄希望于在經濟下行壓力大的背景下，政策會放松對房地產“三穩”方面的調控是不切實際的。

    中國證券報：房地產行業格局會產生哪些變化？

    魯政委：對于所有企業來說，疫情都是一次對資金鏈、生產和銷售渠道的一次突然的壓力測試。其對房企的行業格局影響主要有：一是加快房企集中度的提高。房地產本身是高杠桿的經營活動，在疫情沖擊面前，杠桿過高的房企會出現問題而倒閉或被并購，由此將加快房地產市場集中度的提高，頭部企業的市場占有率會進一步提高。在集中度提高的過程中，房企的利潤率暫時還會下降。

    二是房地產進入“巷戰時代”。如果以往討論房地產市場狀況，人們習慣于拿一二三線城市粗線條進行分類討論的話，那么，目前即便同在一個城市，不同的區塊、不同的房屋類型，其境況也會有明顯不同。

    三是線上化步伐加速，房地產平臺開始出現。此次疫情使所有企業的數字化步伐都進一步加快，房企也不例外。對房地產生產環節來說，會圍繞工業互聯網加快布局；對其銷售環節來說，線上賣房、VR看房等線上化布局也將會加快。同時，一些基于移動端的房地產平臺開始出現，這些平臺連接市場各方、貫穿上中下游，其對未來房企之間的行業競爭格局，也會產生越來越大的影響。

    四是物業管理受到空前關注。為了隔離疫情，各個物業的管理水平比過去受到更多關注。如果說，之前人們更多關注住房的硬件，受到此次疫情的觸動，業主對物業管理服務的關注程度和要求則會大幅提升。