王麗新

    2024年末，中央多次重要會(huì)議都對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)做出相應(yīng)部署。繼中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議后，近日，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在北京召開(kāi)，為2025年房地產(chǎn)發(fā)展定下基調(diào)。

    綜合多次重要會(huì)議內(nèi)容來(lái)看，“止跌回穩(wěn)”將是2025年房地產(chǎn)工作的首要任務(wù)，需“持續(xù)用力推進(jìn)”。在筆者看來(lái)，2025年房地產(chǎn)行業(yè)怎么干，譜好“穩(wěn)市場(chǎng)”“穩(wěn)主體”“穩(wěn)預(yù)期”三部曲，對(duì)唱響“穩(wěn)樓市”至關(guān)重要。

    第一，加力釋放需求穩(wěn)市場(chǎng)。當(dāng)前，需求端政策以“組合拳”的形式持續(xù)松綁和刺激，效果已有所顯現(xiàn)。2024年10月份和11月份，全國(guó)新建商品房交易網(wǎng)簽面積連續(xù)2個(gè)月同比、環(huán)比雙增長(zhǎng)，呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)勢(shì)頭。

    接下來(lái)，從中央到地方，各部門(mén)及各地有望協(xié)同施策，加大力度挖掘和有效激發(fā)潛在居住需求，主要從兩大方面推進(jìn)。一是要把各項(xiàng)存量政策堅(jiān)決落實(shí)到位，預(yù)計(jì)進(jìn)一步放松核心城市限購(gòu)政策，降低公積金貸款利率等支持剛需及改善性需求的政策會(huì)加速上路；二是增量政策會(huì)加碼落地，比如加力實(shí)施城中村和危舊房改造，推進(jìn)貨幣化安置，在新增100萬(wàn)套的基礎(chǔ)上繼續(xù)擴(kuò)大城中村改造規(guī)模，充分釋放新增購(gòu)房需求。

    第二，著力改善供給穩(wěn)主體。用足用好政策工具箱，改善供給端的核心邏輯是“嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”，兩大著力點(diǎn)是消化存量房產(chǎn)和嚴(yán)控增量住房并行。

    在增量供應(yīng)方面，嚴(yán)控商品房建設(shè)增量，以需定購(gòu)、以需定建，增加保障性住房供給是施政方向，即以人定房、以房定地、以房定錢(qián)，促進(jìn)房地產(chǎn)供需平衡。在去庫(kù)存方面，各地需在消化存量房產(chǎn)及土地等沉睡資產(chǎn)方面下功夫，這關(guān)乎能否穩(wěn)住市場(chǎng)主體以及行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清進(jìn)程。

    筆者預(yù)計(jì)，2025年將多維度發(fā)力去樓市庫(kù)存，減緩企業(yè)資金壓力。一是完善存量商品房收儲(chǔ)政策，在收購(gòu)主體、收購(gòu)價(jià)格和住房用途方面給予各地更多自主權(quán)；二是落實(shí)專(zhuān)項(xiàng)債收購(gòu)存量閑置土地政策；三是多措并舉盤(pán)活商辦用房，存量商辦用房轉(zhuǎn)為租賃房或是重要方向；四是推進(jìn)“白名單”融資協(xié)調(diào)機(jī)制，做好保交付增信心。

    第三，有力推動(dòng)轉(zhuǎn)型穩(wěn)預(yù)期。當(dāng)前，我國(guó)居民住房需求正從“有沒(méi)有”轉(zhuǎn)向“好不好”，舊模式難以為繼，真正實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)，讓行業(yè)保持健康發(fā)展，需要轉(zhuǎn)向新模式，這一路徑已經(jīng)愈發(fā)清晰。

    新模式是系統(tǒng)工程，包括建立“人房地錢(qián)”要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制、加快發(fā)展保障性住房、建立房屋全生命周期安全管理制度等方方面面。2025年推動(dòng)新模式落地的關(guān)鍵發(fā)力點(diǎn)，將聚焦三大方面，一是增加改善性住房特別是“好房子”供給；二是有力有序推行現(xiàn)房銷(xiāo)售；三是優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管。

    可以說(shuō)，未來(lái)樓市有望進(jìn)入預(yù)售和現(xiàn)售并存時(shí)期。在這樣的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，是推動(dòng)行業(yè)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵力量。據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，目前全國(guó)多地在新供應(yīng)地塊中持續(xù)優(yōu)化容積率和計(jì)容規(guī)則，引導(dǎo)和鼓勵(lì)房企打造更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，不少城市已出現(xiàn)多個(gè)得房率超100%的新房項(xiàng)目。隨著“好房子”不斷放量，改善性住房需求得以釋放，會(huì)進(jìn)一步修復(fù)及穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

    展望未來(lái)，“止跌回穩(wěn)”與“穩(wěn)住股市樓市”方向明確，疊加更加積極的財(cái)政政策，會(huì)持續(xù)用力且更加給力地打好政策“組合拳”。一言以蔽之，2025年，房地產(chǎn)行業(yè)邁入新發(fā)展階段可期。