■王麗新

    9月份以來，房地產(chǎn)行業(yè)融資方面接連傳出振奮人心的消息：新城發(fā)展子公司成功發(fā)行1.6億美元優(yōu)先擔(dān)保票據(jù)，保利發(fā)展擬發(fā)行不超過150億元公司債券，萬達(dá)集團(tuán)披露2025年年度第一期中期票據(jù)募集情況，首期發(fā)行10億元。另據(jù)中指研究院9月25日發(fā)布的數(shù)據(jù)，2025年前8個月，房地產(chǎn)企業(yè)債券融資總額達(dá)3808.9億元，同比微增0.8%。

    在筆者看來，在行業(yè)深度調(diào)整期，多家房企嘗試市場化融資且屢屢闖關(guān)成功，不僅為房企增厚融資現(xiàn)金流，更有利于其保交樓及經(jīng)營回歸正軌，還將在多方面助力行業(yè)加快轉(zhuǎn)變發(fā)展模式，修復(fù)市場整體信心。

    其一，信用債是融資“主力軍”，為降低行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率提供有力支撐。從中指研究院監(jiān)測的今年前8個月的房地產(chǎn)行業(yè)融資結(jié)構(gòu)看，信用債融資以2290.9億元的規(guī)模占據(jù)60.1%的比重，仍是房企融資大頭。在經(jīng)歷了“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式的陣痛后，降負(fù)債已成為行業(yè)共識，而信用債的持續(xù)供給恰是優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表的重要抓手。

    一方面，企業(yè)通過信用債置換高息債務(wù)，可直接降低融資成本，如龍湖集團(tuán)年內(nèi)累計兌付債券本息約145億元，持續(xù)減債實(shí)現(xiàn)有息負(fù)債規(guī)模下行；另一方面，企業(yè)發(fā)行公司債券或者從大股東處獲得信用債融資，為保障日常經(jīng)營正常和債務(wù)重組贏得空間。由此可見，信用債市場的穩(wěn)定運(yùn)行，正逐步緩釋行業(yè)償債壓力，有助于風(fēng)險出清，進(jìn)一步筑牢財務(wù)安全底線。

    其二，為項(xiàng)目建設(shè)注入“強(qiáng)心劑”，加快實(shí)現(xiàn)“保交樓、保民生”目標(biāo)。當(dāng)前房企融資已跳出依靠開發(fā)貸、信用債等傳統(tǒng)模式，形成“白名單”機(jī)制與創(chuàng)新工具互為補(bǔ)充的多元體系。

    尤其在城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制下，“白名單”項(xiàng)目融資規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。當(dāng)前，全國多地提出“應(yīng)貸盡貸、應(yīng)展盡展”目標(biāo)，加速資金落地效率。9月22日，國家金融監(jiān)督管理總局局長李云澤介紹，“白名單”項(xiàng)目貸款超過7萬億元，支持近2000萬套住房建設(shè)交付。在業(yè)內(nèi)看來，協(xié)調(diào)機(jī)制建立了以房地產(chǎn)項(xiàng)目而非企業(yè)為核心、資金封閉運(yùn)轉(zhuǎn)的融資新模式，既滿足項(xiàng)目的合理融資需求，也保障了金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險防控需求，更有力保障了廣大購房人的合法權(quán)益。

    多元融資體系協(xié)同發(fā)力則體現(xiàn)在經(jīng)營性物業(yè)貸、公募REITs、持有型不動產(chǎn)ABS等工具的廣泛應(yīng)用上，這些創(chuàng)新融資工具正推動房地產(chǎn)融資從“增量依賴”轉(zhuǎn)向“存量激活”。比如，自經(jīng)營性物業(yè)貸放開后，持有大量商業(yè)資產(chǎn)的房企接住了這波利好。2024年初以來，招商蛇口、龍湖集團(tuán)、新城控股等多家房企憑借抵押商場等經(jīng)營性物業(yè)資產(chǎn)獲得的經(jīng)營性物業(yè)貸款多達(dá)數(shù)百億元，為企業(yè)補(bǔ)充流動資金，加快項(xiàng)目交付，轉(zhuǎn)變經(jīng)營模式提供新動能。

    其三，民營房企境外融資破冰，雖體量有限，卻釋放出市場預(yù)期改善的強(qiáng)烈信號。從中指研究院監(jiān)測的今年前8個月的房地產(chǎn)行業(yè)融資結(jié)構(gòu)看，海外債融資57.3億元，占比1.5%，雖規(guī)模小但意義重大，這背后展現(xiàn)的是民營房企得以重啟境外融資通道。

    今年6月份，新城控股母公司新城發(fā)展成功發(fā)行3億美元高級無抵押債券，成為近3年首家重啟境外資本市場融資的民營房企，被視為民營房企海外融資的破冰之舉。9月23日，新城發(fā)展全資子公司新城環(huán)球有限公司宣布，公司成功發(fā)行1.6億美元的優(yōu)先擔(dān)保票據(jù)，發(fā)行期限2年，票面利率11.88%，這也是新城發(fā)展今年發(fā)行的第二筆美元債。在業(yè)內(nèi)看來，當(dāng)前房地產(chǎn)境外融資的意義遠(yuǎn)超資金本身，對房企而言，這標(biāo)志著其信用資質(zhì)重新獲得國際資本認(rèn)可；對行業(yè)而言，這將為后續(xù)更多企業(yè)重啟境外融資提供經(jīng)驗(yàn)。這種信心傳導(dǎo)效應(yīng)，將與境內(nèi)資本市場融資支持形成合力，共同穩(wěn)定市場主體預(yù)期。

    需要注意的是，房地產(chǎn)融資按下“加速鍵”并非意味著市場會快速回暖，當(dāng)前行業(yè)仍處于深度調(diào)整期，融資改善是“穩(wěn)樓市”的支撐力，也是房企轉(zhuǎn)變商業(yè)模式的助推力。

    接下來，隨著融資“活水”持續(xù)注入，房企更需將資金用在“刀刃上”，堅守“保交樓”底線，修復(fù)購房者信心。同時，房企還要加快向“開發(fā)與經(jīng)營并重”的新模式轉(zhuǎn)型，通過提升資產(chǎn)運(yùn)營效率實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

    可以預(yù)見，在融資環(huán)境持續(xù)優(yōu)化與企業(yè)主動轉(zhuǎn)型的雙重努力下，房地產(chǎn)行業(yè)將邁向健康發(fā)展的新生態(tài)。