■杜雨萌

    基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）發行范圍迎來里程碑式擴圍。12月1日，國家發展改革委辦公廳印發《基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目行業范圍清單（2025年版）》，首次將城市更新設施作為獨立的行業門類納入發行范圍。

    在筆者看來，此舉并非簡單的資產類型擴容，而是立足城鎮化轉型需求，為城市高質量發展與產業模式升級提供了強有力金融支持。本質上看，城市更新設施納入基礎設施REITs范疇，是金融工具與城市發展階段精準適配的體現。

    當前，我國城鎮化發展已從增量擴張轉向存量提質的關鍵階段。老舊街區、老舊廠區等存量資產的改造升級，成為推動城市動能轉換、滿足民生需求的核心任務。但實踐中，城市更新項目因投資規模大、回收周期長、現金流沉淀久等特點，導致傳統投融資模式難以形成可持續資金循環，社會資本參與意愿亦顯不足。

    而基礎設施REITs作為兼具權益性與長期性的金融工具，恰好匹配城市更新的資金需求特征——通過資產證券化實現存量資產價值變現，為項目前期投入提供有效退出路徑，構建“投資—建設—運營—退出—再投資”的良性循環，讓沉淀資產轉化為可流動的資本“活水”。此外，資本市場的專業化篩選機制，還能倒逼城市更新項目提升運營效率。

    事實上，在國際REITs市場中，城市更新相關資產是重要的底層資產類型。此次我國將其納入發行范圍，既是借鑒國際成熟經驗的體現，也是基于本土市場需求的創新實踐。隨著城市更新設施納入基礎設施REITs，我國REITs資產類型進一步豐富，市場規模持續擴大，有助于吸引更多長期資金入場，提升市場流動性與抗風險能力。同時，這一過程也將推動REITs估值定價、運營管理、風險防控等機制完善，為后續更多類型資產納入奠定基礎，加速構建與我國經濟結構相適應的REITs市場體系。

    對于投資者而言，借助基礎設施REITs的公開交易屬性參與城市核心資產投資，既拓寬了居民財富管理渠道，也為城市更新匯聚了更廣泛的社會資本，實現資本、城市、民生的多方共贏。

    總的來看，此次基礎設施REITs深度擴容，不僅為城市更新提供了市場化、可持續的投融資解決方案，也為資本市場增添了優質底層資產，更為城市高質量發展注入持久動力。可以預見，后續成功改造的標桿性城市更新項目有望加速登陸資本市場。