王麗新

    2022年年報披露已近收官。從財報披露的數據來看，多家上市房企大額計提資產減值準備，少則幾億元，多則上百億元，且計提規模增幅顯著。此舉直接對相關房企利潤造成了沖擊，并成為其去年業績虧損的主要原因。

    資產減值是指資產的可收回金額低于其賬面價值。2021年以來，受房地產行業進入深度調整期影響，上市房企“縮表”進程加快。銷售端整體下行壓力延續，出險房企短時間內無法徹底解決債務違約問題，部分房企品牌受損程度加深，導致業內外對行業整體銷售價格預期、資產評估更加謹慎……

    諸多因素影響之下，驅動更多房企計提資產減值準備。在筆者看來，短期來看，資產減值導致的業績虧損陣痛不可避免、影響不容忽視。但從長期來看，一方面，在謹慎性原則下，合理計提資產減值準備是正常操作，有其必要性；另一方面，過去虛高的資產價格此時也迎來擠水分的“瘦身”時刻，這也是行業回歸理性、穩健發展的利好信號。

    從計提資產減值準備構成來看，存貨跌價損失占重頭，其中待售和不可售產品減值風險最大。而土地跌價準備最少，完工項目跌價準備亦較少。從當前行業庫存來看，去化速度整體較慢，頭部房企存貨量也相對較高。但一季度銷售已經回暖，市場信心和預期都得到了有效修復，所以鑒于存貨結構、營銷策略、品牌信任度以及周轉速度不同，企業未來面臨的減值風險并不同。

    從計提資產減值準備的企業構成來看，出險房企是重災區，這些企業為應對流動性危機，折價出讓資產、犧牲利潤式以價換量是主流經營策略，從而使其面臨更大經營挑戰。從2022年上市房企財報表現來看，虧損大戶多是出險房企，且均處于計提資產減值準備排行榜前列，對業績和估值產生連帶影響。

    值得注意的是，從當下財務表現看，在計提資產減值準備的房企中，不乏優質房企，其利潤或會因此有所下浮，但不少優質房企已經走上彈性擴表投資之路，釋放積極向好的信號。

    畢竟，從中短期來看，計提存貨減值準備是上市公司出于謹慎考慮的一種會計處理手段，造成的利潤虧損屬于“浮虧”，后續待市場逐步恢復、債務重組有利好進展，或者資產處置變現力度加大后，前期計提的減值將視情況轉回，這會減緩對企業造成的盈利壓力。

    現在的當務之急是，企業需要將重心轉至存貨管理上，通過盤活現有資產、加快出清現房庫存，減少資金占用，在保證產品品質的前提下，盡可能縮短從拿地到竣工的交付周期，盡快恢復經營造血能力。

    更重要的是，不管是當下還是未來，上市房企仍需在提升資產質量上下功夫。畢竟只要資產質量好、韌性強，待市場好轉時，存貨減值也能回調。歸根結底一句話，好的資產質量才是房企未來利潤的護城河。