王麗新

    “市場整體處于膠著狀態，明顯跌過頭了。”在日前萬科2023年中期業績會上，董事局主席郁亮直言，房地產市場要實現脫胎換骨式的變化還需比較長的時間。

    一個行業進入風險出清和深度調整期，背后肯定是供求出現本質變化。當前，人民群眾對于住房和建設的需求從“有沒有”向“好不好”轉變，住房和城鄉建設事業發展站到了新的歷史起點上。靠高杠桿驅動的“以規模論英雄”時代已結束，在房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢下，未來市場需要什么樣的房企？當下該為之做哪些努力？

    不妨以萬科為例，從2014年郁亮提出樓市進入白銀時代，到2018年行業處在高光時刻時發出“活下去，活得久，活得好”的居安思危之聲，萬科每一次對市場的預判，都是在尋求未來要怎么做的一次反思。反思之后，萬科的不變與改變，是其給自己上的保險。

    現金流安全是底線。過去，上市房企想要拿到低成本融資，銷售規模排名、土地儲備貨值、資產負債率是否踏過80%紅線等很重要，是衡量企業估值、信用評級等基本面的關鍵指數。人口紅利和金融紅利加持下，部分房企確實曾一度嘗到“甜頭”。但有安全意識的房企，歷來重視銷售回款率，尤其是經營活動產生的現金流量凈額，萬科猶如是。

    截至2023年6月底，萬科經營活動產生的現金流量凈額為28.5億元，連續14年為正。從整體財務盤面看，凈負債率49.5%，處于行業低位，貨幣資金1221.8億元，現金短債比為2.7倍。有了現金流的安全，意味著可以保持企業正常經營活動，可以說，這是萬科為“活下去”上的保險。

    但要想“活得久”，需要夯實第二增長曲線打開新局面。地產下半場，從開發商轉型成為發展商，甚至是美好生活服務商，布局和深耕運營服務性業務是獲得穿越周期能力的關鍵，經營服務業務能創造長期、穩定的回報，錘煉“風險低、抗波動”的韌性。

    近年來，萬科堅持開發與經營服務并重，在經營服務業務上做了嘗試，交了學費，所幸商業、長租房、物業服務、物流等業務已步入收獲期。截至2023年6月底，萬科經營服務業務收入267.3億元，同比增長11.9%，對集團正向盈利貢獻頗多。更重要的是，隨著物流、商業、保租房REITs和不動產私募投資基金的開展，有望打開新的融資渠道。從這一點看，非房產開發業務的成長，或許是萬科“活得久”的秘鑰，也可能是其未來在資本市場拿到更高估值的砝碼。

    可“活得久”不意味著“活得好”。身為上市公司，從房地產行業未來估值邏輯出發，相信規模將不再是指揮棒，ROE（凈資產收益率）排序會被前置，會成為衡量一家地產企業是否為真正“三好生”至關重要的標準，這也將是行業修復利潤表的核心所在。

    從當下看，即便是銷售表現較好的房企盈利壓力依舊很大，萬科也不例外。截至2023年6月底，萬科歸屬于上市公司股東的凈利潤未足百億元，有所下降，毛利率水平也承壓。但要意識到，行業正處在風險出清過程中，存貨及投資物業賬面價值縮水，這是短期波動，毛利率會穩定在一個較為合理的水平線。待行業重新走向正軌，既做好開發性產品，又做好服務性產品，提升品牌溢價空間，更是提升盈利能力的有效途徑，這是“活得好”，也是為股東創造價值，為客戶創造更好消費體驗的根本。

    當然，不管市場環境如何，想要做百年老店，當做好穿越多個周期的思想準備，亦要有堅持長期主義的勇氣，有信心扛得住挑戰，才等得到春天。撥開迷霧錨定方向，頭部房企更需保持符合市場的戰略定力，不斷努力。

（編輯 喬川川）