王麗新

    一紙境外債務(wù)重組正式生效公告，融創(chuàng)中國（以下簡稱“融創(chuàng)”）股價上漲12%（以11月21日收盤價計）。經(jīng)歷諸多艱難，耗時18個月，整體化解約900億元的債務(wù)風(fēng)險，融創(chuàng)成為首家完成境內(nèi)外債務(wù)重組所有流程的大型房企，給行業(yè)帶來一絲曙光。

    當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)正處在轉(zhuǎn)型期，企業(yè)的債務(wù)重組十分復(fù)雜，很難一蹴而就。據(jù)不完全統(tǒng)計，自2021年下半年以來，已有超50家上市房企啟動債務(wù)重組，鑒于市場行情波動，有些房企已“半途而廢”。

    在筆者看來，融創(chuàng)能闖關(guān)成功拿下關(guān)鍵一役，意味著大型房企在債務(wù)處置和風(fēng)險化解方面趟出了一條行之有效的路，提振了市場信心。這是各方攜手，諸多涉事主體合力共同推進(jìn)的結(jié)果。

    首先，房地產(chǎn)利好政策頻出，對民營房企紓困化險提供有力支持。今年以來，從中央到地方，多部門多地密集出臺樓市利好政策，下調(diào)二套房利率政策下限、統(tǒng)一全國層面首付款比例政策下限、“認(rèn)房不用認(rèn)貸”、加大民營企業(yè)債券融資支持工具支持力度、一視同仁滿足房企合理融資需求、有序化解大型房企債務(wù)風(fēng)險……支持性政策接踵而至，且力度空前。

    隨著政策組合拳持續(xù)發(fā)力，一二線重點城市新房市場率先恢復(fù)，“保交樓”工作扎實推進(jìn)，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)企穩(wěn)回升趨勢。宏觀經(jīng)濟(jì)指數(shù)、樓市銷售情況轉(zhuǎn)好，給底層資產(chǎn)質(zhì)地較好的出險房企債務(wù)重組增加了成功系數(shù)。

    其次，債務(wù)重組方案創(chuàng)新務(wù)實，考慮了債權(quán)人不同訴求。據(jù)悉，融創(chuàng)債權(quán)人涉及2019個主體，涵蓋長線基金、對沖基金、商業(yè)銀行，以及個人投資者，涉?zhèn)?guī)模約達(dá)百億美元。此番境外債重組，融創(chuàng)給出了置換新上市的美元票據(jù)、強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券、可轉(zhuǎn)換債券以及融創(chuàng)服務(wù)股權(quán)四種主要化債方式。從最終結(jié)果來看，債權(quán)人對重組方案給出99.75%的同意票，創(chuàng)下行業(yè)最高紀(jì)錄。

    創(chuàng)新和務(wù)實體現(xiàn)在兩方面，一是考慮了不同投資人的心態(tài)和訴求，大股東孫宏斌將此前借給公司的4.5億美元無息借款以與其他債權(quán)人相同的條件，帶頭將借款轉(zhuǎn)為強(qiáng)制可轉(zhuǎn)債；二是主動提高強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債的認(rèn)購額度、同時調(diào)低轉(zhuǎn)股價格的菜單式重組方案，更快更多地實現(xiàn)轉(zhuǎn)股。

    當(dāng)然，融創(chuàng)當(dāng)前未售土儲貨值約1.38萬億元，七成位于一二線城市，底層資產(chǎn)質(zhì)量較好，是贏得債權(quán)人投同意票的重要砝碼。此外，孫宏斌個人無息借款給融創(chuàng)及以個人財產(chǎn)為融創(chuàng)境內(nèi)部分公司債做無限擔(dān)保的態(tài)度，是加分項。

    第三，為出險房企化債提供參考樣本，確保“保交付”資金投入規(guī)模，加快行業(yè)風(fēng)險出清進(jìn)程。此番融創(chuàng)債務(wù)重組成功，更大的意義在于給其他出險房企提供了可參考樣本和化債路徑。當(dāng)然，不同房企底層資產(chǎn)質(zhì)地不同，真實財務(wù)報表和抗壓能力不同，化債方案或許不能全完照搬復(fù)制，但卻可“因企施策”取長補短，找到適合自身的化債方案。

    更重要的是，暫緩兌付債務(wù)，意味著企業(yè)有機(jī)會將有限的不被限制的資金投入到“保交樓”工作當(dāng)中，融創(chuàng)今年定下30萬套“保交樓”目標(biāo)，若能順利完成，停工項目會因此而減少，利民生。若成功化債房企持續(xù)擴(kuò)容，未來2年至3年將避免二次“出險”危機(jī)，屆時將切實有效加大“保交付”規(guī)模，持續(xù)修復(fù)市場信心。

    前路微光已亮，仍需房地產(chǎn)企業(yè)砥礪前行，緊抓“因城施策”窗口期，盡快恢復(fù)靠經(jīng)營實現(xiàn)造血的功能，穩(wěn)住經(jīng)營現(xiàn)金流盤面。向光而行，才有機(jī)會越變越好。