“5·17”樓市新政提出一周后，已有約20個省、自治區、直轄市先后宣布落實房貸政策，上海、廣州、深圳等一線城市近兩日“加入群聊”，將氛圍推向高潮。

    5月29日，A股房地產板塊在連日回調后企穩走高，申萬房地產板塊盤中一度漲超2%，世榮兆業、中天服務等漲停。

    分析認為，盡管基本面的修復尚需時日，但近期一系列政策充分體現了中央支持房地產市場企穩的決心及力度，同時后續政策及重磅定調仍然可期，有望持續改善市場對于地產的預期，全方面提振信心。

    約20省市區落實新政

    昨日（5月28日），一線城市廣州、深圳幾乎同步宣布大幅松綁樓市政策。至此，“5·17”樓市新政宣布10天左右的時間里，全國已有約20個省、自治區、直轄市落實優化調整住房信貸政策。

    5月17日，全國切實做好保交房工作視頻會議召開，地產政策大幅轉向，出臺包括降低首付比例下限、取消首套和二套房貸利率下限、降低公積金貸款利率、設立3000億元保障性住房再貸款等一系列政策。但是在因城施策的基調下，首付比例、房貸利率政策的落地仍由各地自主決定，因此各地尤其是一線城市政策落地的時間與強度讓人關注。

    5月22日，湖北省率先行動，武漢成為樓市新政后全國首個下調房貸利率下限的城市，也是首個落實下調首套房和二套房首付比例的城市。隨后至今已有上海、廣州、遼寧、吉林、黑龍江、江西、河南、青海、湖北等超20個省、自治區、直轄市，以及長沙、合肥、蘇州、貴陽等部分城市宣布優化調整住房信貸政策。

    大多數非一線省市，直接將首付款的最低比例降至金融政策的下限：即首套房商貸首付比例不低于15%，二套房不低于25%；同時，取消首套、二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限，實現房貸利率市場化。武漢、鄭州首套房貸利率降至3.25%、二套降至3.35%，在二線城市中下調幅度較大。

    而在近兩日，備受矚目的一線城市上海、廣州、深圳在期待中先后宣布執行房貸新政，且執行力度較大。

    一線城市中上海首個出手，不過強度有所保留。在5月27日，上海宣布將商貸首付首套從30%降為20%，二套首付由50%將為35%；商貸利率首套由4.1%降為3.5%，二套從4.5%將為3.9%；同時，配套出臺了一系列優化住房限購政策。次日，深圳宣布執行房貸新政，降低首付比與貸款利率的力度基本與上海相當。

    廣州則在三大一線城市中執行力度最大，在貸款政策方面直接參照央行政策下限，調整一步到位。同時，大幅優化外地戶籍在限購區繳納社保及個稅的年限，由原來2年下調至6個月，同時享受戶籍居民家庭購房待遇。并提出鼓勵房地產業各協會、房地產企業、中介機構搭建平臺實施中介機構代售、舊房換購等多種形式的商品住房“以舊換新”。

    目前，一線城市中僅有北京尚未宣布信貸政策調整，不過輿論普遍認為“正在路上”。政策力度或將參照上海，即：降低首付比例、降低房貸利率，首套首付比例有望降至20%、房貸利率降至LPR以下，二套首付比例、房貸利率或根據不同區域設定不同要求。

    二手房活躍度上升

    在“5·17”樓市新政宣布至各地落實執行期間，樓市已經有了一些積極的變化，主要體現在新盤帶看量提升、“網紅盤”成交提升、二手房交易活躍等方面。不過，考慮到政策從發布到落地生效的時滯期，新政的整體效果體現仍待觀察。

    在深圳，據深圳市房地產中介協會介紹，頭部機構二手房上周末帶看量較前一周末增長24%，成交量較前一周末增長58%。在5月18日，樓市新政宣布次日，深圳寶安中心區的住宅新盤——鴻榮源胤璇開盤結果出爐，共推出129套房源，銷售達126套，僅剩3套房源待售，去化率高達98%。

    在北京，5月18日至19日、5月25至26日連續兩個周末，北京中介二手房成交量保持在高位，市場活躍度回升明顯。在成都，5月15日至19日，四個改善新房項目入市，其中麓湖生態城、保利新川天珺開盤去化率達100%。在南京，5月20日至26日，南京新房共認購877套，認購量為今年以來周度第二高水平，環比增長37%。

    不過，從看房熱情轉化為成交落地、從激活局部熱點樓盤到改善樓市整體基本面，政策的發力見效仍需時間。海通證券發布的周報顯示，在5月17日到23日，30大中城市新房成交面積為200萬平方米，環比前一周-5.4%，同比2023年-36%；二手房成交量為185萬平方米，環比前一周-7.8%，同比0.3%。

    中指研究院分析認為，整體來看，在眾多利好政策落地后，短期內重點城市購房情緒出現回升，部分核心城市新房項目的到訪量、成交量也出現一定程度增長，二手房整體延續3、4月活躍態勢，成交規模維持較高水平。當前網簽數據尚未出現明顯回升，這跟政策落地時間偏短、政策效果未能完全顯現有關。

    國金證券分析師杜昊旻認為，近期一系列政策充分體現了中央支持房地產市場企穩的決心及力度，同時后續政策及重磅定調仍然可期，有望持續改善市場對于地產的預期，全方面提振信心。也有分析提示，相關房貸政策調整，短期有望改善商品房銷售尤其是二手房銷售面積，但對于能否根本扭轉“以價換量”的態勢仍需觀察。

    5月28日，國投證券首席經濟學家高善文在2024年中期投資策略會表示，“房地產市場已經經歷了顯著的調整，許多估值指標已回到合理區間。強有力的政策有潛力逐步推動市場觸底和反轉。但政策執行過程中的不確定性最大，我們需要繼續觀察。”