本報記者 劉會玲

    創業板上市委員會2020年第26次審議會議于9月17日召開，審核結果顯示，上海德必文化創意產業發展（集團）股份有限公司（以下簡稱“德必科技”）首發符合發行條件、上市條件和信息披露要求。

    知名地產分析師嚴躍進在接受《證券日報》記者采訪時表示，“實際上目前做園區改造上市的企業并不是特別多，通過上市，可以幫助企業形成較好的行業品牌，帶來比較好的導向，對企業來講是具有積極作用的。”

    作為文化創意產業園區的運營服務商，德必科技致力于以文化創意產業園區設計和運營管理能力為基礎，對各類既有建筑進行重新定位與更新改造。

    公司主要采用“承租運營”的經營模式。據公開資料，截至2019年末，其投入運營的承租運營園區共39個，受托運營園區共3個，參股運營園區共3個。報告期內，徳必科技園區內的客戶包括：美團點評、滴滴打車、虎撲體育、東方福利網、返利網、以“創意IP”為核心的服務平臺“愛現場”、藝人經紀公司泰洋川禾、全球時尚購物平臺Farfetch、澳大利亞證券交易所上市的招聘咨詢公司LloydMorgan等。

    在管理方面，德必科技將科技創新融入園區日常經營管理中，構建了完整的園區運營管理體系。其自主研發的智慧園區管理系統——wehome平臺集智能硬件、園區管理、社群服務于一體，在實現園區智慧管理的同時，以辦公場景為入口，為入駐企業提供智慧停車、線上物業繳費、智能園區鑰匙、園區班車、園區通知、會議室預訂等多種服務。

    在文化及相關產業快速發展的背景下，我國從事文化及相關產業的企業也在不斷增加。根據國家統計局《中國文化及相關產業統計年鑒-2018》統計數據，2012年-2017年我國文化及相關產業增加值穩步增長，占GDP比重逐年上升，發展勢頭良好。2017年，我國文化及相關產業增加值為34722億元，占GDP比重為4.20%。2012年-2017年我國文化及相關產業企業數量持續增加，2017年增加至139.83萬家，同比增長7.50%。從細分領域來看，文化制造業企業數量為17.95萬家，占比為12.80%。文化批發和零售業法人企業數量為17.47萬家，占比為12.50%；文化服務業企業數量為104.42萬家，占比為74.70%。

    在此背景下，徳必科技近幾年業績增長穩定，凈利潤實現翻倍增長。招股書顯示，公司2017年至2019年營業收入分別為6.06億元、7.72億元和9.10億元。對應凈利潤分別為2185.84萬元、5516.46萬元和1.21億元。

    全國工商聯農業商會專家委員會主任孫文華接受《證券日報》記者采訪時分析到，“產業園區、高新區、文創園區，各類園區的名稱層出不窮，都屬于城市的空間載體，城市空間是在不斷地變化和發展的。城市建設之初，通過工業園區拉動工業經濟，經濟上去了，城市化起來了，各類綜合成本增加了，工業園區的企業搬離出去，工業園區要更新，就變成了文創園區、2.5產業園等。其本質是工業園區的空間載體原來的功能發生了改變，同時，工業園所屬區域的地塊價值和工業用地的價格差讓工業園具有投資屬性和投資價值，這種園區改造在城市化快速擴張期是具有相當大的需求空間的。受疫情影響，園區也在轉型，城市更新需要更體系化，對園區改造的要求越來越高。企業要先求生存，后求發展，前四十年城市化快速擴張期也是資產金融化擴張期，園區改造成了香餑餑成為一類產業，稱之為產業地產，產業園區頭部企業包括聯東U谷、中南高科等。這類最初做園區改造的企業迅速擴張成為產業地產企業，產業地產企業的特征就是圈地，通過把園區建設完成后轉售出去。以前地方政府靠‘土地財政’，現在地方政府需要依靠‘稅收財政’了，各地都成立了產業基金，土地成為稅收源頭，靠圈地賣房的模式不可持續。但園區改造對于政府還是有需求的。”

    “此外，園區改造最大的成本在于租賃成本和改造成本（裝修成本），園區二房東上市后，園區的運營企業能夠直接融資，這對于提升企業品牌是有極大的幫助的。除了租賃成本、改造成本之外，園區改造企業的核心競爭力在于其物業的運營能力了。”孫文華表示。

    根據招股書，德必科技擬募集資金5.71億元，用于園區智慧精裝一體化升級項目、星光德必易園項目、德必“岳麓WE"”項目、研發中心建設項目和補充流動資金。

    德必科技方面表示，通過本次公開發行，公司將有效提升自身的行業和公眾影響力，進一步優化自身的財務狀況、人力條件和運營管理水平，提升公司拓展文化創意產業園區的能力。將依托于自主研發的智慧園區管理系統，繼續深化在國內一二線城市的規模化連鎖化發展。

（編輯 張明富）