本報記者 李正

    近日，國家統計局公布的數據顯示，2020年1-9月份全國房地產開發投資及銷售情況呈現持續回暖態勢。

    同時，隨著A股三季報預告工作的火熱進行，已有多家房企預先披露了三季報成績單，整體來看，上市房企前三季度業績喜憂參半。

    那么，今年以來我國的樓市發展情況如何？未來呈現出怎樣的趨勢？哪些房企將成為下一階段的投資熱點？

    樓市韌性超出市場預期

    國家統計局數據顯示，報告期內，房地產開發投資額10.35萬億元，同比增長5.6%，其中，住宅類地產開發投資額7.66萬億元，同比增長6.1%，辦公樓地產開發投資額4470億元，同比增長0.5%，商業營業用房9548億元，同比減少2.5%；全國商品房銷售面積11.7億平方米，下降1.8%，降幅比上半年有所收窄；商品房銷售額11.56萬億元，增長3.7%，相比上半年由負轉正。

    寶蓁投資基金經理肖超在接受《證券日報》記者采訪時表示，9月份全國地產銷售及投資延續了較快的增長態勢，樓市韌性持續超出市場預期，這是由兩個因素共同作用所致：

    第一，新冠疫情在我國得到有效控制，今年第二季度以來經濟持續好轉，為樓市復蘇提供了良好的外部環境。

    第二，中國城市化發展階段決定了在未來的十年里，內生需求較大。2019年中國常駐人口城市化率為60.6%，戶籍人口城市化率為44.38%，未來十年還將有至少2億人進入城市，這帶來的房地產需求是巨大的，今年只是受新冠疫情影響，導致購房需求延后到了第三和第四季度，但是剛需本身是不會消失的。

    肖超認為，未來地產市場的發展將呈現出兩個趨勢：

    其一，從人口聚集效應來看，一線城市和強二線城市將長期吸引人口流入，其所在區域的房地產持續向好，同時三、四線城市會有維持人口穩定的壓力，其所在區域的房地產空間有限，四、五線城市則人口流出壓力較大，其所在區域的房地產市場發展較難。

    其二，從房地產行業來看，行業門檻已經提升，進入到行業集中度提升階段，未來行業的兼并、收購會未來越多，強者恒強，沒有特色的中小型房地產商將舉步維艱，逐步退出地產市場或被收購兼并。

    監管政策收緊效果顯現

    同時，據上海易居研究院分析，從供給側的角度來看，地產成交不斷走高的核心原因，還與“三道紅線、四檔管理”政策開始實施有關。

    “三道紅線”是指監管層根據地產企業資產負債率（剔除預收款后）、凈負債率、現金短債比等三項資金指標，對房企的融資實施分類管理。該政策自2020年8月份首次提出并開始試點后，房地產企業回籠資金、降負債的壓力逐漸浮現，為此，一些企業開始啟動大規模促銷推盤。

    對此，優美利投資董事長賀金龍在接受《證券日報》記者采訪時表示，目前地產行業企業受宏觀政策性因素影響比較大。

    “比如近幾日深圳部分大行收緊‘房抵貸’，住宅成交放緩，商鋪等基本停貸，加之各大城市前幾個月均在落實限購限貸政策，以及‘三道紅線’等監管措施的實施等因素，導致今年地產‘金九銀十’與往年相比稍顯冷清。”賀金龍說。

    對于未來的樓市政策預期，賀金龍認為，中國經濟要轉型，供給側改革要成功，提高制造業水平，勢必會在樓市打造長效機制，因城施策，穩地價，穩房價，促進房地產行業健康穩定發展。

    板塊估值或向頭部傾斜

    此外，不僅是成交情況和開發投資額，隨著近日A股市場三季報預披露工作的火熱進行，已經有部分房地產開發板塊（按東方財富行業分類）上市公司交出了自己的三季報預告成績單。

    東方財富Choice金融終端數據顯示，截至10月20日，房地產開發板塊131家上市公司當中，已有43家發布了三季報預告，其中20家虧損、20家盈利、3家不確定。

    對于未來的投資邏輯，私募排排網未來星基金經理夏風光認為，從產業變遷的角度來看，房地產行業的高速發展階段已經到了尾聲，近兩年來對房地產行業的平均估值也說明了這一點。

    他在接受《證券日報》記者采訪時表示，即使短期的房地產投資增速和銷售數據還能維持高位，中長期的預期還是偏于悲觀的，這是壓制行業估值的根本原因。

    但從另外一個方面來說，房地產行業內部結構發展的機會依然存在，市場份額和利潤分布都在加速向龍頭房企傾斜，所以從長期來看龍頭房企的發展空間可以期待，較低的市場風險偏好也提供了比較好的長期配置機會，同時，每年四季度往往也是龍頭房企估值切換的時點，可以給予一定關注。

（編輯 上官夢露）