昨日，證監(jiān)會(huì)和住建部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》。這是繼《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》和《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》后，在租賃住房金融支持方面的又一重要文件。

    先看一下文件要點(diǎn)

    1、住房租賃資產(chǎn)證券化的重要意義

    有助于盤活住房租賃存量資產(chǎn)、加快資金回收、提高資金使用效率，引導(dǎo)社會(huì)資金參與住房租賃市場(chǎng)建設(shè)；

    有利于降低住房租賃企業(yè)的杠桿率，服務(wù)行業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，促進(jìn)形成金融和房地產(chǎn)的良性循環(huán)；

    可豐富資本市場(chǎng)產(chǎn)品供給，提供中等風(fēng)險(xiǎn)、中等收益的投資品種，滿足投資者多元化的投資需求。

    2、發(fā)行住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的條件

    一是物業(yè)已建成并權(quán)屬清晰，工程建設(shè)質(zhì)量及安全標(biāo)準(zhǔn)符合相關(guān)要求，已按規(guī)定辦理住房租賃登記備案相關(guān)手續(xù)；

    二是物業(yè)正常運(yùn)營(yíng)，且產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流；

    三是發(fā)起人（原始權(quán)益人）公司治理完善，具有持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力及較強(qiáng)運(yùn)營(yíng)管理能力，最近2年無重大違法違規(guī)行為。

    3、優(yōu)先和重點(diǎn)支持的領(lǐng)域

    優(yōu)先支持大中城市、雄安新區(qū)等國(guó)家政策重點(diǎn)支持區(qū)域，利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市的住房租賃項(xiàng)目，國(guó)家政策鼓勵(lì)的其他租賃項(xiàng)目開展資產(chǎn)證券化。

    鼓勵(lì)專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)開展資產(chǎn)證券化。支持住房租賃企業(yè)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)租賃住房，并通過資產(chǎn)證券化方式盤活資產(chǎn)。支持住房租賃企業(yè)依法依規(guī)將閑置的商業(yè)辦公用房等改建為租賃住房并開展資產(chǎn)證券化融資。優(yōu)先支持項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)良好的發(fā)起人（原始權(quán)益人）開展住房租賃資產(chǎn)證券化。

    重點(diǎn)支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，積極推動(dòng)多類型具有債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點(diǎn)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。

    有何指導(dǎo)意義和操作性？

    這個(gè)文件有何指導(dǎo)意義？對(duì)市場(chǎng)有何影響？接受證券時(shí)報(bào)記者采訪的業(yè)內(nèi)人士給出了明確答案。

    中國(guó)REITs聯(lián)盟秘書長(zhǎng)王剛接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)指出，這個(gè)文件從政策層面清除了集體租賃用地的一些障礙，從資產(chǎn)形成階段，即開發(fā)建設(shè)階段，到資產(chǎn)退出階段，通過REITs或資產(chǎn)證券化的其他工具指出了明確可行的方向，對(duì)整個(gè)住房租賃產(chǎn)業(yè)的形成，特別是從供給端，即資產(chǎn)持有方提供了重要的支持，從證監(jiān)會(huì)的證券化角度，住建部的建設(shè)運(yùn)營(yíng)和監(jiān)督角度，以及評(píng)估角度都給了市場(chǎng)明確信號(hào)。

    “可以說這個(gè)文件上承國(guó)家政策，下接市場(chǎng)地氣兒，為未來租賃住房發(fā)展及租賃住房證券化的發(fā)展做出了方向性的指導(dǎo)。”中聯(lián)基金執(zhí)行總經(jīng)理范熙武接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)說，既是對(duì)十九大關(guān)于發(fā)展租賃住房和“房住不炒”定位的落實(shí)，又是兩個(gè)部委一起發(fā)文推動(dòng)，對(duì)市場(chǎng)有重要意義。

    范熙武認(rèn)為，這次是地產(chǎn)行業(yè)主管部門（住建部）和金融證券化產(chǎn)品的監(jiān)管部門（證監(jiān)會(huì)）聯(lián)合發(fā)文，并且針對(duì)租賃住房領(lǐng)域，用證券化方式來推動(dòng)租賃住房發(fā)展，指向性非常明確，工具也非常明確，對(duì)行業(yè)會(huì)有實(shí)際的推動(dòng)作用。并且內(nèi)容非常接地氣，包括發(fā)行條件、具體領(lǐng)域、行業(yè)主管部門與產(chǎn)品主管部門要有怎樣的監(jiān)管協(xié)作，以及在支持過程中各項(xiàng)具體工作的工作流程等都規(guī)定出來了，在加快住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的同時(shí)，也會(huì)推動(dòng)規(guī)范有序的發(fā)展。“這個(gè)文不是單純支持鼓勵(lì)性質(zhì)的方向推動(dòng)的文件，而是有具體可操作性的文件。”他說。

    戴德梁行高級(jí)董事、北中國(guó)區(qū)估價(jià)及顧問服務(wù)部主管胡峰接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)也認(rèn)為，新政以資產(chǎn)證券化實(shí)現(xiàn)了住房租賃企業(yè)從投資、運(yùn)營(yíng)、退出渠道構(gòu)建完整的產(chǎn)業(yè)鏈和商業(yè)模式的閉環(huán)，為企業(yè)加大投資租賃住房提供了信心和動(dòng)力，也有利于提高資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理能力提升項(xiàng)目投資收益。

    公募REITs有望年內(nèi)破冰

    值得注意的是，文件中除了明確“重點(diǎn)支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，積極推動(dòng)多類型具有債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品”外，還明確提出“試點(diǎn)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）”。

    一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為，鑒于國(guó)內(nèi)類REITs已經(jīng)有過幾年的發(fā)展了，文件中提到的發(fā)行試點(diǎn)可能是業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注的公募REITs。今年有可能會(huì)成為公募REITs元年，并且首先試點(diǎn)的很可能是在租賃住房領(lǐng)域。

    58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，證監(jiān)會(huì)和住建部聯(lián)合發(fā)文鼓勵(lì)資產(chǎn)證券化發(fā)展，是租賃快速落地的重要“推進(jìn)器”，會(huì)更有效提高住房租賃市場(chǎng)的融資能力，大力推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)的穩(wěn)步高速發(fā)展。從現(xiàn)狀來看，租賃市場(chǎng)的資產(chǎn)證券化目前已經(jīng)成為租賃住房融資重要渠道。

    據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院跟蹤監(jiān)測(cè)，截至今年3月，已經(jīng)有12只租賃市場(chǎng)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行，總規(guī)模超過500億。

    胡峰指出，現(xiàn)在的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品基本都是私募產(chǎn)品，不是真正意義的公募REITs，相當(dāng)于有這么多的類REITs從私募轉(zhuǎn)向公募的條件已經(jīng)逐步具備了。

    “現(xiàn)在推了這么多所謂的類REITs、商業(yè)地產(chǎn)抵押按揭資產(chǎn)證券化（CMBS），實(shí)際都是在大宗交易平臺(tái)上發(fā)行的，單個(gè)份額100萬起，基本是機(jī)構(gòu)在買。只有打開公募REITs，普通個(gè)人投資者才可以參與，這將是今年的一個(gè)熱點(diǎn)，豐富投資者的結(jié)構(gòu)，讓個(gè)人投資者能參與，這是很重要的方向。”王剛說。

    今年2月，《深圳證券交易所發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2018~2020年）》明確指出，要探索發(fā)行公募REITs，引入多元化投資者；配合研究制定REITs相關(guān)配套規(guī)則，推動(dòng)相關(guān)主管部門出臺(tái)稅收優(yōu)惠等政策。這對(duì)REITs縱深發(fā)展發(fā)出的積極信號(hào)。

    業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，接下來證監(jiān)會(huì)將研究出臺(tái)公募REITs相關(guān)業(yè)務(wù)細(xì)則。