中國證券投資基金業協會會長洪磊建議

    ■本報記者 左永剛

    “推動REITs發展，可以比照CDR做法，先行制定REITs管理辦法。”6月19日，中國證券投資基金業協會會長洪磊說。

    當日，洪磊在北大光華管理學院中國REITs論壇上以《我國REITs發展現狀、問題與發展》為題發表演講。他指出，截至目前，我國并沒有出現真正的REITs，僅有所謂的“準REITs”或“類REITs”，其原因值得深思。

    《證券日報》記者在現場了解到，與會嘉賓呼吁推動REITs發展，因為REITs可以投資于各類基礎設施和不動產，包括城市公用設施、商業零售、倉儲、醫療等數十個不動產類別，可以成為供給側結構性改革的重要工具。

    洪磊認為，從REITs的本質和市場環境出發，我國REITs發展中需要解決多方面問題，包括基礎資產信用不獨立，無法擺脫“剛性兌付”；制度環境滯后，缺少統一的市場化運作環境；缺少綜合性行業稅制安排；資產持有成本和資金成本過高，權益型投資回報率不足等。

    為此，洪磊建議推動REITs的發展，可比照CDR做法，先行制定REITs管理辦法。目前，《證券法》對證券的定義屬于列舉式，不是實質性定義，造成證券范圍過窄，REITs無法成為可公開發行的證券，制約了REITs的發展。

    洪磊建議，在《證券法》修訂完成前，可比照CDR方式，由國務院批準，授權中國證監會出臺專門的REITs管理辦法，允許不動產證券化產品和REITs在交易所掛牌，獲得公開發行。同時，在《基金法》框架下，根據公開募集和非公開募集的不同要求，明確REITs產品的募集、運作規范和管理人受托義務要求，保護REITs份額持有人利益，防范利益沖突。

    據洪磊透露，鑒于私募基金的投資標的一般由合同約定，基金業協會將在規范股權、債權、收益權三類投資標的基礎上，進一步規范REITs類產品的備案標準。私募REITs產品應當滿足以下基本條件：一是以有真實現金流的項目為投資標的；二是封閉運行，確保基礎資產權益的真實轉移和法律隔離；三是基礎資產只能初次證券化，不再衍生新的證券；四是原始權益人變現的資金投向應符合國家產業政策。