證監會3月18日發文透露，正在會同相關部委，進一步深入推進基礎設施REITs試點，完善制度機制，拓寬試點范圍，更好發揮公募REITs的功能作用，進一步促進投融資良性循環，助力實體經濟發展。目前，證監會正在指導交易所抓緊制定REITs擴募規則，將適時征求市場意見；同時，正會同相關部委研究推動保障性租賃住房REITs試點工作，盡快推動項目落地。

    業內人士認為，此次證監會發文釋放積極信號，公募REITs市場有望進入高效、高質量發展階段。

    抓緊制定擴募規則

    2021年6月，首批基礎設施公募REITs在滬深交易所上市，標志著公募REITs試點正式啟動。目前已有11只公募REITs產品上市，市場運行平穩，流動性和價格發現機制總體較好，符合試點預期。

    公募REITs試點不是完成時，而是進行時，市場規則在不斷創新和完善中。目前，證監會正在指導交易所抓緊制定REITs擴募規則，將適時征求市場意見。

    中國證券報記者獲悉，上交所正在緊鑼密鼓做好擴募業務的技術準備工作，積極引導有擴募需求的REITs做好擴募資產篩選，盡快推動擴募項目落地，并已深入調研北京、上海等多地10多家保障性租賃住房企業，將統籌推動優質項目開展試點工作。

    “擴募是REITs產品的重要特性。擴募與首發一樣，是REITs市場建設不可缺少的重要環節。推出REITs擴募機制，有利于已上市優質運營主體依托市場機制增發份額收購資產，優化投資組合，促進并購活動，更好形成投融資良性循環。”證監會指出。

    平安證券研究所固收首席分析師劉璐表示，公募REITs擴募是海外成熟市場REITs的一個重要機制，有利于優化投資組合，更好發揮管理人的專業能力，更好服務實體經濟，通過收并購實現進一步的價值增長。

    在中金基金相關人士看來，存量REITs擴募并不斷吸收優質資產可以實現多方共贏。首先，原始權益人可實現盤活優質存量資產和新增項目投資的投融資良性循環；其次，基金管理人可通過擴募適時收購資產，優化投資組合、分散風險，實現管理賦能下的價值增長，提高單位基金可分配現金流，使得投資者可以分享基金長期現金流增長和流動性改善。最后，市場關注度和參與度的提高將對REITs定價和流動性起到進一步正向支持作用，并將資本市場的定價傳導至更廣泛的基礎設施與不動產市場，體現REITs定價“錨”的作用，形成促進市場活躍、規模增長的正向循環。

    推動保障性租賃住房

    公募REITs落地

    在擴充REITs基礎資產范圍方面，證監會提出，抓緊推動保障性租賃住房公募REITs試點項目落地。

    據深交所相關業務負責人介紹，深交所通過線上線下等多種方式對接深圳、北京、廣州、重慶、廈門等城市的保障性住房租賃企業，力爭推動保障性租賃住房REITs項目平穩落地。

    “目前，深交所會同深圳人才安居集團、深圳市創新投資集團有限公司已基本完成保障性租賃住房資產梳理、REITs產品方案論證、政策探討等前期準備工作，預計很快將進入正式申報階段。”深交所相關業務負責人表示。

    “這是市場‘千呼萬喚’的產品創新。一方面，能幫助投資者拓寬投資范圍、分享租金收益；另一方面，為保障性租賃住房引入社會資本，將助力房地產行業實現平穩健康發展。”劉璐稱。

    在川財證券首席經濟學家、研究所所長陳靂看來，上市交易的REITs具備良好流動性。傳統不動產投資對資金量的需求較大，保障性租賃住房REITs的出現，將在豐富投資品類角度對優化基金投資組合做出一定的貢獻。

    試點資產的落地并非一蹴而就。國泰君安資管REITs團隊告訴中國證券報記者：“對于保障性租賃住房REITs在試點工作中面臨的難點和痛點，監管層前期也與市場各參與機構進行了深入溝通。相信后續相關政策的正式出臺有望針對性地解決市場參與各方關注的問題，促進保障性租賃住房REITs項目申報的常態化，有力助推保障性租賃住房REITs的成功落地。”

    目前，公募REITs試點資產類型呈現多樣化發展趨勢。除產業園、高速公路、倉儲物流等傳統基礎設施資產以外，低碳能源、水利設施、新基建、保障性租賃住房等契合國家政策導向，助力碳達峰、碳中和及落實民生工程保障等有利國計民生的資產類型也將成為重點推進方向。