本報記者 昌校宇

    6月21日，首批9只公募REITs上市已滿一周年。在實踐中，形成了“募投管退”的投融資良性循環，有效助力了基礎設施建設。

    部分參與首批公募REITs項目的機構受訪時表示，產品表現超出預期，擴募工作已提上議程。

    “首批公募REITs上市以來，整體表現平穩，受到市場的高度認可，這與基礎設施資產優良特性密不可分。”中航基金管理有限公司不動產投資部總經理宋鑫對《證券日報》記者表示，一方面，基礎設施天然具有運營穩定、收益穩定的特性，這使得公募REITs在市場寬幅震蕩下仍呈現收益穩定、抗通脹的特性；另一方面，首批上市產品經過監管的嚴格把關，底層資產都是手續齊備、現金流穩定的優質資產，投資者可以充分信任REITs產品，使其得以在資本市場獲得優良表現。

    東吳基金REITs總部副總經理李軍在接受《證券日報》記者采訪時認為，通過創新實踐，標的資產的價值和原始權益人的運營水平獲得了市場的驗證和認可，原始權益人自身也獲得了估值提升后的權益性融資，項目發行后的回收資金繼續用于基礎設施開發建設。這不僅是在運營模式方面助力完成從重資產向輕資產的轉型，更為重要的是，這為企業盤活存量資產擴大有效投資探索出了一條切實可行、可復制可推廣的路徑。

    具體到首批公募REITs單個產品的表現，宋鑫介紹，中航首鋼綠能REIT上市以來表現超出預期，累計分紅為9只產品中最高，受到投資者的肯定。

    “中金普洛斯REIT2021年11月份至2022年4月份進行了2次分紅，整體表現較為穩健。”中金基金相關人員向《證券日報》記者介紹，產品自上市以來，基礎資產運營穩定，至2022年一季報經營業績超招募說明書預期。

    李軍表示，東吳蘇園產業REIT以蘇州工業園區內國際科技園5期B區和2.5產業園一、二期兩項優質資產完成上市，上市估值33.5億元，募集資金規模34.92億元。上市一年來，在監管指導和園區支持下，經管理人和資產服務機構等各方一致努力，基金財務指標和派息水平好于預期，二級市場價格平穩有升。

    2022年5月31日，滬深交易所發布REITs擴募規則，REITs市場規模有望加速擴容。

    李軍介紹，東吳基金高度重視東吳蘇園產業REIT擴募工作的推進，正積極研究擴募相關政策和規則，同步加強與滬深交易所、園區和投資人的溝通，后續將按照監管要求和園區規劃加快擴募工作的開展。

    “中金基金正積極推進公募REITs擴募相關技術研究工作，將與合作伙伴在政策法規框架內積極研究與推動公募REITs的擴募嘗試。”中金基金相關人員如是說。

    博時招商蛇口產業園REIT基金經理王翹楚告訴《證券日報》記者，招商蛇口和博時基金持續聯動，對外共同尋找合適可注入REITs資產，助力REITs規模擴大，健康發展，通過市場化的手段支持產業園REITs做大平臺管理規模。

    就未來關于公募REITs的布局，宋鑫介紹，隨著深耕REITs市場，中航基金更加看重產融結合的重要性，未來將依托于自身及股東方資源，實現REITs的前置化投資，并打造“pre-REITs產業基金培育+平臺運營管理+公募REITs發行退出及資產管理+REITs戰配投資”全周期的REITs平臺，形成公募REITs的全鏈條運作模式。

    “不過，公募REITs目前仍在試點階段，市場推出的項目較少，流通份額也不大，未來當各類基礎資產類別都有一定量的項目推出，已發行的項目能持續擴募，提供的流通份額更多時，公募REITs市場的配置價值將更加凸顯。”王翹楚如是說。

    從首批項目上市以來的表現看，整體流動性較好，與債市和股市的相關性較低。王翹楚呼吁，希望投資者繼續秉持長期價值投資理念，共同呵護REITs市場的成長，見證REITs市場的發展壯大。同時，王翹楚也提醒投資者，隨著公募REITs市場的擴容，未來相關產品的稀缺性會下降，資金給予此類產品的溢價空間或將減少。

（編輯 孫倩）