本報記者 吳曉璐

    10月26日，記者從中國證監會網站及滬深交易所網站獲悉，首批4單消費基礎設施REITs項目獲得證監會和交易所同時受理。

    4單項目分別是華夏金茂購物中心REIT、華夏華潤商業資產REIT、嘉實物美消費REIT以及中金印力消費REIT，資產類型包括購物中心、社區商業等。原始權益人包括華潤、金茂、印力、物美，均為我國頭部消費基礎設施領域的參與者。

    市場人士表示，首批消費基礎設施REITs項目的推出，有望助力擴消費、穩增長，將進一步豐富REITs資產類型，為消費基礎設施領域企業構建“投融建管退”良性循環、促進提質增效和戰略轉型提供了廣闊空間，為基礎設施REITs市場長期健康發展注入新動力。

    底層資產運營穩定性良好

    實際上，今年3月份，消費基礎設施已納入公募REITs試點范圍。3月24日，證監會發布的《關于進一步推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）常態化發行相關工作的通知》和國家發展改革委發布的《關于規范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》同時提出，“研究支持增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景的消費基礎設施發行基礎設施REITs”。

    10月20日，證監會發布《關于修改〈公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）〉第五十條的決定》，將公募REITs試點資產類型拓展至消費基礎設施。

    從底層資產來看，首批受理的消費基礎設施項目底層資產較優質，運營穩定性良好，經營業績具備較強的增長潛力。華夏華潤商業REIT底層資產為青島萬象城，華夏金茂購物中心REIT的底層資產是長沙金茂覽秀城，中金印力消費REIT資產入池范圍為杭州西溪印象城，嘉實物美消費REIT底層資產為北京物美商業集團股份有限公司位于北京市中心城區的消費基礎設施資產，包括四個項目，主要經營物美、麥德龍等品牌超市，以及餐飲、理發、藥店等貼近社區生活的便民商業。

    談及消費基礎設施REITs與已上市REITs資產的區別，中信證券首席經濟學家明明對《證券日報》記者表示，消費基礎設施主要包括百貨商場、購物中心、農貿市場等，其與存量的產業園區（研發辦公類和廠房類）、倉儲物流、保障房等存量產權REITs所覆蓋的基礎設施類型相比，在底層資產經營模式上就存在較大差異，比如消費基礎設施在租金模式上就涉及固定租金、提成租金等多種選擇。此外，區位、運營管理能力對于消費基礎設施的影響也相對較大。

    廣發證券首席地產分析師郭鎮對《證券日報》記者表示，消費基礎設施REITs底層資產主要是商場、購物中心、百貨等，屬于ToC（面向消費者）的運營類資產，收入業績表現受到經濟波動的影響較小。

    談及首批消費基礎設施REITs對投資者的吸引力，郭鎮表示，消費基礎設施REITs豐富了REITs資產類型，原始權益人持有城市核心區位的不動產，對投資人吸引力較強。

    市場規模有望達千億元

    今年以來，包括華潤置地、百聯股份、天虹股份、萬科等多家公司表達出申報消費基礎設施REITs意向。中金公司有關專家表示，我國消費基礎設施存量資產豐富、參與主體多元、市場化程度高，未來消費基礎設施REITs有望打開千億元級的市場空間。

    事實上，在成熟的REITs市場中，購物中心等消費屬性資產已具備相當規模。嘉實基金首席投資官兼公募REITs板塊負責人王藝軍對記者表示，截至2023年9月份，美國零售業REITs市值占比達14%、新加坡零售業REITs市值占比達10%、而香港零售業REITs市值占比高達76%。

    華夏基金基礎設施與不動產業務部表示，消費基礎設施REITs作為成熟REITs市場最主要的類型之一，資產規模大，市場化程度高，是投資消費增長的重要載體。消費基礎設施公募REITs可盤活優質的消費類基礎設施存量資產，讓公募服務實體產業與國家戰略的能力得到更充分發揮。更重要的是，消費基礎設施公募REITs的亮相，有望為整個消費基礎設施行業在“擴大內需”戰略背景下的投融資效能轉型升級提供具有重大創新意義和示范效應的綜合解決方案。

    推動REITs市場高質量擴容

    據Wind資訊數據統計，截至10月26日，目前上市REITs共29只，合計發行規模954.52億元，如果加上擴募規模，REITs募資已經超過千億元。

    隨著首批消費基礎設施公募REITs的受理，市場人士認為，預計未來公募REITs市場規模將會持續擴容。產品規模和種類的豐富有利于吸引資金參與公募REITs投資，促進投資策略更加多元化、市場流動性不斷提升，REITs產品的長期投資價值將會得到廣大投資者的進一步認可。

    明明表示，消費基礎設施REITs未來的發行上市有望推動市場持續擴容增類，形成更多可投的優質資產，或有助于承接后續逐步進入的增量資金。對于原始權益人而言，有助于打通“投融管退”資金閉環，進而促進后續有效投資；對于投資者來說，新類型REITs提供了更豐富的投資選擇。

    上交所相關負責人表示，后續，上交所將積極支持消費基礎設施公募REITs項目的審核發行，持續推進公募REITs審核流程及市場生態體系建設日漸完善。

    深交所相關負責人表示，接下來，深交所將有序開展首批消費基礎設施REITs審核、發行等工作，推動項目平穩落地，進一步完善制度建設，加大市場培育力度，強化投資者教育，持續推進REITs常態化發行與多層次REITs市場建設，更好發揮REITs盤活存量、擴大有效投資的積極作用，不斷提升資本市場服務實體經濟能力。