本報(bào)記者 毛藝融

    在多層次資本市場深化發(fā)展進(jìn)程中，持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS作為資產(chǎn)證券化領(lǐng)域的重要?jiǎng)?chuàng)新實(shí)踐，市場規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)容，資產(chǎn)類別不斷豐富。在中國證監(jiān)會(huì)的指導(dǎo)下，上交所充分發(fā)揮主陣地作用，在保持優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品供給的基礎(chǔ)上，更注重引領(lǐng)信息披露、投資者管理等市場機(jī)制建設(shè)，推動(dòng)持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS市場穩(wěn)健前行。

    近期，記者獲悉建信住房租賃基金持有型不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（以下簡稱“建信長租”）披露了2024年年度報(bào)告，并成功舉辦業(yè)績說明會(huì)，投資者反響熱烈，這充分展現(xiàn)該產(chǎn)品在信息披露及投資者溝通機(jī)制方面的積極探索，為市場提供重要參考范例。

    持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS市場初現(xiàn)雛形

    底層資產(chǎn)多頭并進(jìn)

    持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS以“資產(chǎn)信用”與“權(quán)益屬性”為核心特征，區(qū)別于傳統(tǒng)依賴主體信用增信的證券化產(chǎn)品，其更倚重底層資產(chǎn)運(yùn)營產(chǎn)生的現(xiàn)金流實(shí)現(xiàn)投資人持續(xù)、穩(wěn)定分紅。上交所目前共存續(xù)6單持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS產(chǎn)品，托管規(guī)模約為120.96億元，在審項(xiàng)目達(dá)14單。

    從底層資產(chǎn)類型來看，持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS涵蓋的底層資產(chǎn)行業(yè)越發(fā)多元，形成高速公路、保租房、寫字樓、數(shù)據(jù)中心多頭并進(jìn)的新局面。

    從存續(xù)期各項(xiàng)目來看，更加注重通過各種方式強(qiáng)化投融對接，進(jìn)一步完善產(chǎn)品生態(tài)，推動(dòng)持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS市場穩(wěn)健發(fā)展。

    信息披露聚焦運(yùn)營質(zhì)量

    突出運(yùn)營成果

    持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS的核心特征是具有“權(quán)益屬性”，這使得信息披露的重要性愈發(fā)凸顯。上交所高度重視信息披露工作，不斷優(yōu)化完善披露體系，力求通過充分展現(xiàn)產(chǎn)品個(gè)性和行業(yè)特性，為投資者交易提供全面客觀的信息。

    2024年度，持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS在年報(bào)披露的基礎(chǔ)上，通過“年報(bào)摘要”形式進(jìn)一步聚焦了投資者關(guān)切的運(yùn)營信息和財(cái)務(wù)信息，以信息披露的形式更好地體現(xiàn)“權(quán)益屬性”，投資者可在公告專區(qū)更直觀地獲取項(xiàng)目的經(jīng)營情況，充分提升了信息披露的有效性。

    2024年度，持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS整體運(yùn)營態(tài)勢良好，資產(chǎn)管理水平穩(wěn)固提升，已順利實(shí)現(xiàn)正常分紅，為投資者帶來了穩(wěn)健回報(bào)。

    以建信長租為代表的產(chǎn)權(quán)類持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS重點(diǎn)披露了財(cái)務(wù)及運(yùn)營情況，覆蓋了影響投資決策的關(guān)鍵數(shù)據(jù)。建信長租披露了其位于上海、杭州和武漢的4個(gè)保障性租賃住房項(xiàng)目的可供出租面積、實(shí)際出租面積、出租率、有效租金單價(jià)、平均剩余租期、項(xiàng)目估值等指標(biāo)。

    交通基礎(chǔ)設(shè)施類產(chǎn)品如安江高速持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS、華泰-中交路建清西大橋持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS則重點(diǎn)披露了斷面交通量、通行費(fèi)收入等指標(biāo)，有效增強(qiáng)市場對產(chǎn)品價(jià)值的理解，為投資者決策提供可靠依據(jù)。

    “持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS的信息披露方式正在逐步向公募REITs看齊，這是一次積極有益的嘗試。”一位投資機(jī)構(gòu)人士在接受記者采訪時(shí)表示，如果后續(xù)這類信息能夠持續(xù)推出，相信將有益于穩(wěn)定投資者預(yù)期，進(jìn)一步提升市場對持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS這類創(chuàng)新產(chǎn)品的信心。

    投融互通形式豐富

    充分彰顯權(quán)益屬性

    5月下旬，建信長租于南京市奧體中心瑞貝庭服務(wù)公寓成功舉辦2024年度及2025年一季度業(yè)績說明會(huì)，中金公司及建信住房租賃基金詳細(xì)披露了專項(xiàng)計(jì)劃及底層資產(chǎn)的運(yùn)作情況。此外，還安排投資人代表現(xiàn)場參觀考察擬擴(kuò)募項(xiàng)目，運(yùn)營機(jī)構(gòu)朗詩寓介紹現(xiàn)場情況。

    建信長租這種“報(bào)告解讀+現(xiàn)場調(diào)研+互動(dòng)答疑”的立體化溝通模式，使投資者能夠全面、深入了解資產(chǎn)運(yùn)營全貌，切實(shí)強(qiáng)化對產(chǎn)品權(quán)益價(jià)值的認(rèn)知與把握。

    此次說明會(huì)包括銀行理財(cái)、券商自營、保險(xiǎn)資管等在內(nèi)的逾35家機(jī)構(gòu)投資者參與，并在會(huì)上與計(jì)劃管理人、運(yùn)營牽頭管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行了深入溝通，加深了市場對長租公寓項(xiàng)目一線經(jīng)營的認(rèn)識。

    部分參會(huì)投資機(jī)構(gòu)代表表示，通過會(huì)議對持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS的權(quán)益投資價(jià)值有了更深入的理解，后續(xù)將考慮在該領(lǐng)域的投資布局，尋求與優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的合作機(jī)會(huì)。

    持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS通過直面投資者關(guān)切、回應(yīng)市場訴求，有效提升了產(chǎn)品透明度與市場信任度，推動(dòng)資源向優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)集中，為資產(chǎn)證券化市場的專業(yè)化、規(guī)范化發(fā)展提供全新范本。

    “近年來，持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS市場實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)健發(fā)展與持續(xù)提升。”上交所相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，在市場規(guī)模上，發(fā)行數(shù)量與規(guī)模穩(wěn)步增長，產(chǎn)品類型不斷豐富，涵蓋保障性租賃住房、數(shù)據(jù)中心、交通基礎(chǔ)設(shè)施等多個(gè)領(lǐng)域；在市場參與度方面，吸引了銀行理財(cái)、券商自營、保險(xiǎn)資管等多元投資者，市場流動(dòng)性與活躍度逐步增強(qiáng)；在制度建設(shè)上，產(chǎn)品在信息披露和投資者交流層面已取得顯著進(jìn)展，未來將持續(xù)發(fā)力，為產(chǎn)品市場建設(shè)保駕護(hù)航。

    信息披露方面，上交所將針對不同底層資產(chǎn)類型，進(jìn)一步引導(dǎo)和鼓勵(lì)計(jì)劃管理人和原始權(quán)益人自愿披露與投資者價(jià)值判斷及投資決策相關(guān)的信息，使投資者能精準(zhǔn)獲取關(guān)鍵運(yùn)營數(shù)據(jù)與財(cái)務(wù)信息，充分提升信息披露的有效性，推動(dòng)建設(shè)持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS投融互信的市場生態(tài)。

    “投資者交流方面，我們鼓勵(lì)原始權(quán)益人和計(jì)劃管理人定期舉辦線上線下相結(jié)合的投資者交流會(huì)，針對行業(yè)熱點(diǎn)、政策變化、市場趨勢等展開深入探討，為投資者提供專業(yè)解讀與交流平臺。”前述相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，同時(shí)，建立投資者意見反饋機(jī)制，對于投資者的疑問和建議，及時(shí)進(jìn)行答復(fù)與解釋，形成良性互動(dòng)循環(huán)，為投資者提供充分的決策參考，提升投資者交易意愿，促進(jìn)流動(dòng)性提升，激發(fā)市場活力。

（編輯 何成浩 郭之宸）