本報記者 吳曉璐

    11月28日，為貫徹落實黨中央、國務院決策部署和資本市場新“國九條”要求，推動不動產投資信托基金（REITs）市場高質量發展，豐富資本市場投融資工具，支持構建房地產發展新模式，持續增強多層次資本市場服務實體經濟質效，中國證監會研究起草了《中國證監會關于推出商業不動產投資信托基金試點的公告（征求意見稿）》（以下簡稱《公告》），并公開征求意見。

    這意味著，商業不動產REITs來了。據記者了解，商業不動產REITs適用現有基礎設施REITs規則體系，僅針對差異點進行適應性完善。同時，證券交易所、中國證券業協會、中國證券投資基金業協會等同步修訂配套規則，各單位同步開展技術系統調整，盡快上線。

    下一步，證監會將加快推動REITs市場高質量發展，建立健全制度規則，完善REITs監管安排，優化市場生態，持續提升制度包容性和適應性，促進更好發揮REITs市場作用。

    經過五年探索實踐，REITs市場穩步發展，功能持續發揮，在盤活存量資產、提高直接融資比重、滿足居民財富管理需求等方面取得一定成效。

    截至2025年11月27日，已上市77只REITs，融資金額2070億元，總市值2201億元。市場運行平穩有序，2024年以來，中證REITs全收益指數上漲22.46%，REITs已逐步成為重要的大類資產配置品種。

    從全球成熟市場發展經驗來看，商業綜合體、商業零售、寫字樓、酒店等商業不動產是REITs產品重要的底層資產。我國商業不動產存量規模龐大，具有通過REITs進行盤活并拓寬權益融資渠道的內在需求。借鑒國際經驗并結合我國實際，堅持市場化法治化方向，適時推出商業不動產REITs，可以更好發揮REITs功能作用，支持構建房地產發展新模式，進一步提升多層次資本市場服務實體經濟的質效。

    《公告》共八條，主要包括以下內容：一是產品定義，商業不動產REITs是指通過持有商業不動產以獲取穩定現金流并向基金份額持有人分配收益的封閉式公開募集證券投資基金。二是基金注冊及運營管理要求，明確基金管理人及基金托管人、盡職調查、申請材料、商業不動產等方面要求，以及基金管理人的主動運營管理責任。三是發揮基金管理人和專業機構作用，壓嚴壓實責任，要求嚴格遵守執業規范和監管要求。四是強化監管責任，明確各監管機構依法依規履行商業不動產REITs監管和風險監測處置等職責。

    此外，商業不動產REITs其他有關事宜，參照《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》有關規定執行。

    新“國九條”提出，推動債券和不動產投資信托基金（REITs）市場高質量發展。

    10月底，商務部、自然資源部、住房城鄉建設部、文化和旅游部、市場監管總局聯合出臺的《城市商業提質行動方案》提出，支持符合條件的商業地產項目發行不動產投資信托基金。

    業內人士表示，推出商業不動產REITs，一方面是基于政策的考慮，另一方面是基于市場發展本身考慮，商業不動產REITs能夠盤活存量，帶動增量，促進經濟良性循環，穩定房地產市場預期，并且適配居民的財富管理需要，契合當前宏觀經濟形勢以及市場各方的需求。

    商業不動產和基礎設施兩類資產在經濟發展中發揮不同的作用，兩者在資產屬性、管理體制、風險收益特征等方面存在差異，商業不動產更加商業化和市場化。為了進一步契合相關資產特質，提升制度適配性，證監會推出商業不動產REITs試點，并進行分類管理。

    后續，兩個產品、兩個試點并行，一方面，繼續發揮基礎設施REITs盤活公共基礎設施的作用，另一方面，通過商業不動產REITs精準對接商業綜合體、寫字樓等盤活需求，為房地產行業健康發展提供有效的金融支持。兩個領域REITs服務重心各有側重，有利于充分發揮制度優勢，為市場主體提供更加豐富和靈活的選擇，更好發揮多層次資本市場的功能，協同服務實體經濟高質量發展。