本報訊 （記者毛藝融）記者獲悉，中信建投-外高橋集團持有型不動產資產支持專項計劃于2025年11月25日在上交所成功設立，發行規模18.30億元，是市場首單以工業廠房作為底層資產的持有型不動產ABS（以下稱為“機構間REITs”）。

    該項目采用詢價發行機制，詢價區間17.76億至18.30億元，吸引廣大投資人踴躍認購，最終實現發行規模18.30億元，較項目公司股權估值溢價約3%。獲配投資人合計21家，覆蓋保險、銀行理財、券商、地方國資等多種類型。本項目通過詢價機制，充分發揮機構間REITs市場的定價功能，體現了投資者對本項目的高度認可，通過資本市場實現了國有資產保值增值。

    多層次REITs市場建設

    助力工業廠房類資產首次入池

    本項目是全國首單工業廠房機構間REITs，也是上海地方國企首單機構間REITs，既擴充了機構間REITs的資產范圍，又為地方國企存量資產盤活開創了新的權益融資渠道，具備極強的示范效應。

    本項目底層資產為外高橋集團持有的4個標準廠房項目，均位于上海市外高橋保稅區，合計建筑面積約19.06萬平方米，平均出租率93.16%，主要租戶覆蓋IDC數據中心、智能制造、生物醫藥研發等行業，聚集了多家外資企業在中國的分撥中心、研發總部等，契合區域產業發展導向和戰略部署。

    工業廠房相較于商業物業通常具備更長的租約期限，保證了底層現金流的長期穩定和可預測性，與REITs產品要求的長期穩定分紅特點高度契合。機構間REITs作為創新權益融資工具，是構建多層次REITs市場的重要一環，具備更廣泛的準入資產類型及更靈活的機制設置，可作為工業廠房類資產在資本市場開展權益融資的重要渠道。

    繼去年成功發行倉儲物流公募REITs后，外高橋集團在今年成功落地工業廠房機構間REITs，打造了優勢互補、協同發展的雙REITs資產上市平臺，助力集團在資產盤活領域實現“雙輪驅動”，為集團進一步實施戰略轉型、提質增效的改革發展提供了新動力。

    某投資機構負責人表示：“本項目底層資產為工業廠房，總體成長性較好，且部分廠房為定制化建設，租戶初期投入高、租約長期穩定，底層現金流持續、穩定、可預期，是開展機構間REITs的優質資產。另外本項目原始權益人外高橋集團是外高橋區域唯一的國有開發集團，主體優質、運營能力強、擴募資產充足，為本項目后續運營及擴募提供了有力保障。”

    積極落實多項機制

    保障項目成功落地

    據悉，本項目設置運營收入考核機制，并通過對運營管理機構及運營團隊的激勵約束機制，提高運營效率。同時，引入產品管理委員會決策機制，投資人代表可作為委員參與標的資產的運營管理和考核決策。此外，產品按季度進行信息披露，圍繞投資者關注的出租率、租金單價水平、租金收繳率及運營凈收入等指標，及時披露底層資產運營質量，匹配產品權益屬性，以便投資人進行自主決策。

    項目存續期間，計劃管理人提供包括交易撮合、報價服務在內的二級交易支持，以提高產品二級市場流動性。同時，本項目開創性地采用“基準收益+超額收益”的分配機制，超額收益可在產品發行后持續吸引市場潛在投資人的關注。產品還設置了靈活的擴募機制，可持續將優質工業廠房項目裝入該資產上市平臺，實現“投、融、管、退”的良性循環。

    中信建投相關負責人表示：“未來，中信建投證券將積極研究在機構間REITs中引入基金經理制度，由基金經理作為項目公司高管，切實做好存續期間底層資產的運營管理，通過資產管理提升產品價值。”

    機構間REITs定位于權益型上市產品，是構建多層次REITs市場的重要一環，是“盤活存量資產，擴大有效投資”的重要創新工具。

    自2023年推出首單機構間REITs以來，上交所在證監會指導下，致力于建設持有型不動產ABS市場，率先實現商業物業、基礎設施、保租房、能源基礎設施、倉儲物流、數據中心、擴募等標桿項目持續落地，推動激勵約束、信息披露、二級交易等創新機制落地，制定產品示例落地與業務問答，實現與公募REITs協同發展，優勢互補，成為機構間REITs的策源地、主陣地和最佳實踐地。截至目前，已有50單項目申報，申報規模近1200億元，并已成功發行20單項目，發行規模超過450億元。

    上交所相關負責人表示：“現階段，上交所秉承發展與安全并重的理念，積極推動機構間REITs市場建設。一方面，堅守安全底線，嚴把項目入口關，聚焦‘貨真價實’核心要求，確保底層資產真實可靠不造假、信息披露準確完整不隱瞞、資產預期回報穩定合理不虛高。另一方面，尊重市場規律，激發內生動力，充分保障投融資主體的市場化博弈與價格發現功能，對估值不作剛性限制，通過完善市場機制促進資產真實價值的形成與發現，切實推動市場持續健康發展與活力釋放。”

    上交所表示，下一步，將按照證監會總體部署，圍繞機構間REITs市場組織和生態建設，進一步有效推動項目落地，完善相關機制及配套規則，全面推動機構間REITs市場高質量發展。

（編輯 李家琪 張昕）