本報記者 姜楠

    2021年8月3日，中國社會科學院國家未來城市實驗室、中國房地產估價師與房地產經紀人學會及社會科學文獻出版社共同發布了《房地產藍皮書：中國房地產發展報告No.18（2021）》（以下簡稱藍皮書）。

    藍皮書認為，住房租賃市場規范發展關乎新型城鎮化進程，關乎新市民和青年人的幸福感、獲得感，關乎城市競爭力，加快發展與加強規范勢在必行。發展機構化、專業化住房租賃特別是自持型重資產住房租賃，需要解決當前住房租賃市場存在的三大深層次問題。

    一是住房租賃收益率過低。藍皮書認為，目前，發展住房租賃市場面臨的最底層的基礎性問題，就是住房租賃收益率過低，即租金回報率或租售比（年房租/房價）不到2%，嚴重低于正常的投資收益率水平（一般需要5%左右）。住房租賃收益率過低導致無論是通過新建還是改建、收購的方式經營租賃住房，都難以實現長期可持續的投資回報，以租金收益進行相關權益性融資也很困難，這從根本上制約了新增租賃住房供給。解決這個問題理論上有兩條路徑，一是提高租金或增加其他租賃收益，二是降低住房建設或購買成本（即房價）。實際上，提高租金或降低房價目前都難以做到。

    二是低成本長期資金缺乏。藍皮書指出，新建或改建租賃住房需要一次性投入大量資金，并主要通過未來的租金收入逐步回收，投資回收期很長。據住房租賃企業測算，新建租賃住房的投資回收期一般在25年以上，改建租賃住房的投資回收期一般在5～8年，且發展初期3～5年內難以盈利，需要長期、低成本、大量的資金支持。但目前缺乏符合住房租賃經營特點的長期融資渠道。發展住房租賃市場亟須拓寬住房租賃企業融資渠道，吸引社會資本進入住房租賃市場，讓住房租賃投資建設資金可合理退出，并擴大再生產，建設新的租賃住房。從國際經驗看，住房租賃企業所需資金的核心是要長期、低成本，從根本上解決這一問題必須發展住房租賃公募REITs。但我國當前發展住房租賃領域REITs還存在一些法律和稅收方面的障礙。

    三是人們長期租住意愿不高。藍皮書分析認為，人們長期租住意愿過低的原因主要有三個：一是公共服務資源不足以支撐租購住房在享受公共服務上具有同等權利。二是租賃關系不穩定。三是租房住不能獲得房價上漲帶來的財富效應。對此，藍皮書提出，想要改變人們的住房消費觀念，讓更多的人愿意租房住，需要在公共服務、租賃住房供給主體、穩房價和穩租金等方面下功夫。

（編輯 孫倩）