房地產指數昨日拔得頭籌，弱市中憑借0.47個百分點漲幅領跑全部行業板塊，外高橋、金地集團、保利地產、萬科A等十余只標的股漲幅超過2%，而包括次新股在內，昨日兩市紅盤報收股票尚不足500只。結合5月地產銷售回升以及居民貸款平穩等因素，業內人士認為，當前供給端改善明顯，樓市去化加速，龍頭地產絕對收益機會已經來臨。

    投資銷售雙雙向好

    國家統計局周四公布的中國1-5月房地產市場數據顯示，前5月商品房銷售面積、金額同比分別增長2.9%和11.9%，單月增速創去年7月以來新高。房地產開發投資額同比累計增速10.2%，整體持續高位運行；新開工面積、土地購置面積增速上行，總體保持快速增長。

    其中，5月份全國商品房銷售面積、銷售金額環比漲幅在18%左右，同比分別增長8%和21%，增速創2017年7月以來新高，整體商品房均價繼續高位運行。

    究其原因，一線和二線城市供應增加，以及三四線城市供需持續上揚等因素疊加，對房地產銷售帶來提振，助力樓市行情向好。另外諸如武漢、西安、鄭州等城市出臺人才新政，也對房價穩定、銷售企穩帶來積極影響。

    隨著需求端的改善，投資樓市的熱情也開始顯露回溫端倪。1-5月，房地產開發企業合計資金來源為62003億元，同比上升5.1%，較1-4月擴大3.1個百分點。對地產企業自身而言，5月銷售改善給予房企回款支撐，降準以及債券融資推動自籌資金同環比均上升。房企亦會通過調控拿地速度適應融資環境變化，總體現金流環境溫和改善。

    此外，根據央行5月信貸情況，居民貸款方面，5月新增貸款6143億元，其中短期2220億元，中長期3923億元。業內人士表示，一二線城市基本面中長期上行，集中度提升趨勢延續，地產股“便宜”特征明顯，增量資金中長期將帶來房地產核心資產的行情。

    地產龍頭維持高景氣

    6月初，深圳出臺“多主體供應”制度。根據規劃文件，2018-2035年深圳共供應170萬套住房，商品住房、人才住房、安居房、公租房分別占比40%、20%、20%、20%。與深圳“十三五”規劃相比，2018-2020年供應規模基本相當，但商品房住宅占比下降。

    廣發證券認為，將土地資源向保障房傾斜有利于緩解供需矛盾，但改善型項目供應仍相對缺乏。此外，地方層面繼續因城施策，達州、福州人才落戶政策持續落地，而徐州、宜昌出臺了限售政策，同時公積金調控同樣呈現地區差異化。

    中信證券則強調，2018年二季度以來，房地產調控政策“因城施策”進一步深化，多個城市房地產政策收緊，但也要看到小城市的公積金政策持續放松。目前的房地產調控趨勢既不是收緊，也不是放松，整個2018年都會較為中性。

    從微觀看，限價政策、三四線城市繁榮以及企業加快銷售的經營行為是推動銷售高景氣的重要原因。由于一二線城市限價政策的嚴格執行，這些城市的地產銷售權取決于供應而不依賴需求，銷售確定性強。中信證券更進一步表示，三四線城市因不受調控限制，房地產市場持續繁榮。三四線城市經濟發展、城市規劃、配套設施等基本面的不斷改善是支撐起銷售規模增長的核心因素。三四線城市的房地產需求釋放還將延續。

    并且，目前主流地產股估值已經跌入價值區間，與2014年底部相差不大，尤其考慮分紅后2018年龍頭動態PE為6倍左右，2019年在5倍左右，基本接近2014年最低點。且在集中度不可逆的背景下，未來幾年龍頭企業alpha將強于以往，業績將推動市值持續增長。

    銀河證券認為，近期“紅五月”的交易態勢帶來地產公司高業績，隨著行業內部持續分化，龍頭房企將保持融資優勢。同時，調控逐漸平穩，看好二季度地產板塊的行情，認為加大配置板塊的機會已經到來。建議把握三條主線：一是低估值的一二線龍頭地產股；二是高成長的優質地產股；三是資源優勢強勁的地產股。