截至昨日收盤，“國內長租公寓第一股”青客公寓收于19美元，市值突破9億元；而蛋殼公寓也已于10月28日正式向SEC（美國證券交易委員會）遞交招股書。一前一后，國內長租公寓兩家頭部企業競爭走向了二級市場。

    長租公寓規模的急速擴張，離不開資本的支持。在業內專家看來，長租公寓運營商爭相上市是遇到資本寒冬的生動寫照：經過幾年風風火火的跑馬圈地之后，長租公寓進入了深度整合期。但融資市場開始趨冷，資本需求的迫切使頭部企業的資本化提上日程，今年或許成為長租公寓的上市年。

    青客、蛋殼之爭

    在“國內長租公寓第一股”的爭奪戰中，青客公寓終于比蛋殼搶先一步，將這項桂冠收入囊中。

    11月5日，青客公寓在納斯達克敲響鐘聲，順利成為國內首家實現上市的長租公寓運營商，股票代碼“QK”。據悉，此次青客公寓以每股17美元的價格發行270萬股美國存托股票（簡稱“ADS”），上市募資總額約為4590萬美元。

    上市3個交易日以來，青客公寓的表現尚可，累計上漲約12%，市值達到9.02億元。不過，目前來看，青客公寓雖然勝出，但也付出了“代價”。就在上市前夕的11月2日，青客突然更新招股文件，將此次IPO的發行規模從此前的520萬股ADS下調近一半至270萬股ADS，其最高募資金額從此前的近1億美元減少至約5000萬美元。對于青客大幅下調發行規模，業界猜測與蛋殼的“添亂”有關。

    10月28日，蛋殼公寓向美國證券交易委員會（SEC）遞交招股書，擬進行IPO，預計將以“DNK”為交易代碼登陸紐交所。有分析認為，蛋殼在規模、增長等方面優于青客，兩家的融資時間點太近了，這或許會影響青客募資認購規模。根據蛋殼的招股書，截至2019年9月30日，蛋殼已進入北京、深圳、上海、杭州、天津、武漢、南京、廣州、成都、蘇州、無錫、西安、重慶13地市場，共運營房源超過40萬間，2015年底至2018年底3年年復合增長率達360%。

    青客的招股書顯示，截至2019年6月30日，其運營覆蓋上海、蘇州、杭州、南京、武漢、北京6座城市的共計96854間房源，同比增加超過30%；其中已出租93331間，可供出租3523間。區域布局上，上海為主要市場，擁有超60000間房源，其次為杭州和蘇州。

    在邁點研究院、易居克而瑞、睿和智庫等各第三方評比榜單中，蛋殼公寓和自如幾乎一直維持在行業前二位，從企業規模和品牌影響力等方面均優于其他競品。事實上，有傳聞稱，同樣作為頭部企業的自如也有上市計劃，籌集5億～10億美元。不過，就在青客、蛋殼爭相上市之際，自如CEO熊林接受媒體采訪時表示，長租行業已經由創業期進入精耕期，自如將更聚焦于創造用戶和社會價值，暫不急于啟動IPO。

    遭遇資本寒冬

    “隨著監管層對長租公寓行業監管趨嚴，特別是對租金貸持續收緊，導致一部分長租公寓企業在自身無法滿足資金‘回血’的狀態下，對于外部資金的需求十分迫切。國內長租公寓爭相上市是遇到資本寒冬的生動寫照，通過上市他們可以拓展融資渠道、鞏固其頭部企業的地位。”著名經濟學家宋清輝說。

    幾年前，長租公寓行業處于風口，各家運營商風風火火地跑馬圈地，成為資本追逐的熱點。經過一輪洗牌之后，融資市場開始趨冷，資本需求的迫切和一級市場估值降溫，使整個行業面臨資本渴求的脅迫。不過，作為行業第一梯隊的多家頭部企業，其擴張規模的背后離不開各路資本的“輸血”，其中不乏星光熠熠的投資團隊。

    蛋殼公寓的招股書顯示，其近期完成了1.9億美元D輪融資，由華人文化產業投資基金和春華資本投資。今年3月，蛋殼公寓宣布完成5億美元C輪融資，由老虎環球基金、螞蟻金服聯合領投，春華資本跟投，CMC資本、高榕資本、愉悅資本等老股東繼續跟投。根據招股書，老虎環球基金持股20.0%為第一大機構股東，螞蟻金服持股7.8%，蛋殼公寓創始人高靖直接持有14.2%的股權，蛋殼公寓的天使投資人兼執行董事長沈博陽持有6.3%的股份。

    今年6月，自如網獲投5億美元B輪融資，該輪融資由泛大西洋資本領投，騰訊、紅杉資本、天圖資本等跟投。早在2018年1月，自如就宣布完成40億元人民幣A輪融資，估值200億人民幣。由華平投資、紅杉資本中國基金、騰訊3家機構領投，華興新經濟基金、融創中國、泛大西洋投資、源碼資本、海峽、新希望等機構跟投。這是當時中國長租公寓行業規模最大的一筆融資。

    青客公寓也不缺知名投資機構的青睞。公開資料顯示，2012年青客公寓在成立當年獲得紐信創投的天使投資；兩年后，達晨投了A輪1000萬美元；2015年，賽富和紐信聯合投資B輪1.8億人民幣；2018年，摩根士丹利管理的私募基金及凱欣資本聯合領投C輪數千萬美元。

    9月9日，華住集團旗下公司——城家公寓正式宣布完成總額近3億美元的A輪融資，本輪融資由博裕資本領投，云鋒基金、華住集團、雅詩閣、建銀國際等機構跟投，華興資本擔任本輪融資的獨家財務顧問。據悉，本次融資創下了集中式長租公寓單次融資金額的紀錄。公司表示，其本輪融資的資金將進一步用于核心城市物業開發、品牌投入以及渠道與技術平臺開發。目前城家已經形成輕重結合的模式，除了租賃、托管大量物業外，還將通過收購持有一些物業，快速地擴大資產規模。

    行業規范勢在必行

    隨著融資市場趨冷，資本向頭部企業匯集，中小公寓品牌融資愈加困難，國內長租公寓行業也正在經歷洗牌。

    2018年以來，長租公寓行業“爆雷”不斷，寓見公寓、好租好住、愛公寓、優租客、鼎家公寓、杭州德寓等接連曝出資金鏈問題。據不完全統計，全國出現嚴重經營問題的公寓超過30家。“近年來，長租公寓企業在國內融資難度不斷加大，活下去都很困難，上市無疑是最好的選擇。而那些融資無望的企業，出現資金鏈斷裂等問題而破產，已經是常見現象。”宋清輝說。

    不過，這個行業仍然有巨大的市場潛力。根據艾媒資訊發布的《2019中國長租公寓市場現狀調查與消費者行為監測報告》，預計到2025年，我國房屋租賃市場規模將達到2.9萬億元。而鏈家的《租賃崛起》報告顯示，未來中國將有3億租賃人口，租房市場規模達5萬億元。對此，業內的共識是，隨著行業重新洗牌，包括資金在內的一系列資源會向頭部企業高度集中，長租公寓運營商要想走得更遠，必須要解決盈利模式問題。而直到現在，盈利難的問題依然是長租公寓運營商最為頭疼的問題之一，即使是已上市的青客和即將上市的蛋殼也不能例外。

    青客公寓招股書顯示，截至2019年6月30日，其營業收入為8.979億元，且處于虧損狀態，凈虧損額為3.73億元。回顧過往兩年，青客公寓也處于虧損狀態，2017年及2018年凈虧損分別為2.45億元、4.99億元。蛋殼的招股書顯示，2019年前9個月凈虧損為25.16億元人民幣，經調整后的EBITDA為-14.61億元人民幣，尚未盈利的原因是其持續高速增長。

    對此，宋清輝表示，盈利難是長租公寓市場存在的普遍困境，要想破局這一難題并非易事，可以考慮通過加盟、資產證券化等形式破解。“目前，長租公寓企業大多不賺錢，處于半死不活的狀態。對于長租公寓未來發展，可能需要政府進一步扶持，并正確引導相關企業的市場行為。”