證券時報記者 吳家明

    “今年的租房行情的確不怎么樣。”在深圳人民南片區(qū)從事房產(chǎn)中介多年的黃經(jīng)理告訴證券時報記者，“以前靠近關(guān)口的物業(yè)租賃市場很火，租金回報率相對較高，但今年的行情就不一樣了。”

    深圳火熱的買賣市場背后，租賃市場卻顯得相對平靜。在此背景下，長租公寓行業(yè)也受到考驗。這時，一些看似租金折扣的“長收短付”現(xiàn)象更為明顯，存在極大隱患。

    業(yè)主主動降租

    臨近羅湖口岸的人民南片區(qū)，可以說是深圳“港味”最濃的地方之一。曾有調(diào)查顯示，羅湖區(qū)的人民南片區(qū)香港購房者占比甚至接近50%。不過，受到疫情和相關(guān)防疫措施等因素影響，這里的人氣似乎不比以往。

    “按往常來看，這邊的房子不僅挨著羅湖口岸，交通和生活也十分便利，這樣的房子一般很受往返深港兩地工作的人以及跨境學(xué)童的家長群體歡迎。去年還挺好出租的，有時一周都不到就有下家租客接手了。”黃經(jīng)理正在勸說一位業(yè)主降租，這位業(yè)主剛剛在人民南片區(qū)的置地逸軒小區(qū)買了一套一房一廳的單位，原本打算以月租6000元的價格放租，但現(xiàn)在的行情很難租出去。“今年類似的房源，多數(shù)業(yè)主的報價都在5000元至5500元左右。”也有租客告訴記者，自己在羅湖向西村片區(qū)租房住了3年，第一次見到房東愿意降租幾百元，希望租客可以續(xù)租。

    除了人民南片區(qū)，記者以租客的身份致電福田口岸、皇崗口岸附近多個小區(qū)的房產(chǎn)中介經(jīng)理，幾乎都得到相同的回答：今年的租金談判空間比以往大，不乏一些急于出租的房源。在福田口岸附近的一個大型社區(qū)金地名津，記者發(fā)現(xiàn)同樣面積的房源租金價格相差幅度卻很大，例如一套43平方米左右的房源，業(yè)主放租的價格范圍在4600至6000元之間。

    其實，除了口岸片區(qū)，整個深圳市的房屋租賃市場在今年都顯得相對平穩(wěn)。樂有家研究中心的數(shù)據(jù)顯示，租賃是樓市中受疫情影響最大的市場，2020年上半年深圳租賃市場成交量環(huán)比及同比跌幅都超過了20%。從月度走勢可以看出，2月后深圳租金就開始逐月下滑。到了今年6月，月均租金從2月的每平方米75元降至70元。樂有家研究中心認為，2020年上半年不少房東都選擇了降租或者不漲租來留住租客。此外，原關(guān)外多條地鐵的開通，也吸引了不少原關(guān)內(nèi)租客搬去租金較便宜的原關(guān)外，在本身租賃需求減少的情況下，這也促使房東不敢漲租。另有市場數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前深圳市場的平均租金回報率僅為1.33%，特別是在房價上漲的影響下，上半年租金回報率呈持續(xù)下滑趨勢。

    警惕“長收短付”

    租金平穩(wěn)甚至小幅下降，沖擊的不只有房東，更考驗著整個長租公寓行業(yè)。作為周旋在房東與租客之間的“二房東”，長租公寓承受的資金風(fēng)險要更大一些。

    一直以來，“長收短付”等不規(guī)范現(xiàn)象一直備受爭議。記者在人民南片區(qū)調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，一些長租公寓品牌的房源再度使出“長收短付”等方式，以看似大幅讓利的方式吸引租客。

    所謂“長收短付”，即向租客收取3個月以上的租金，向房東按月支付租金的經(jīng)營模式。“這套房子的市場租金在5300元左右，如果半年付的話（即一次性交付半年房租），月租為5050元；如果年付（一次性支付一年的房租），月租僅為4050元。”房屋管家告訴記者。不過，記者發(fā)現(xiàn)，由于價格差異巨大，這套房源幾天之后就被租出。

    近年來，一些不規(guī)范的長租公寓或住房租賃企業(yè)，為了快速籌集資金，采用房租“高進低出”（即高租金向房東收房，低租金向租客出）以及“長收短付”等經(jīng)營模式，存在極大的隱患。無獨有偶，受疫情影響，長租公寓出租率下降，長租公寓企業(yè)現(xiàn)金流隨即吃緊，今年上半年不斷傳出企業(yè)資金鏈斷裂的消息。

    近日，中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會發(fā)布《謹防租房中“高進低出”“長收短付”陷阱的風(fēng)險提示》，對于近期受關(guān)注的長租公寓問題進行了風(fēng)險提示。其中，租客在簽訂房屋租賃合同時，要特別注意其中的租金支付期限和方式條款，盡可能在合同中約定按月或最長不超過按季支付租金，警惕一次性預(yù)付3個月以上的租金給予租金打折的誘惑，不要一次性預(yù)付較大數(shù)額的租金，防范住房租賃企業(yè)在租期未到時便卷款跑路或倒閉，而原房東因收不到租金不讓居住。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，疫情期間長租公寓市場出現(xiàn)了很多問題。類似風(fēng)險提示下，實際上有助于讓房東理性看待市場，不要因為租金收入高，就盲目把房屋交付長租公寓進行托管，也有助于租客理性看待租賃市場，防范各類交易風(fēng)險的出現(xiàn)。

    此外，記者還以房東的身份致電了深圳市場上幾家大型的長租公寓公司，對方客服詳細詢問了房源信息之后卻沒有繼續(xù)跟進。有工作人員告訴記者，長租公寓收房是有選擇性的，只在特定的一些小區(qū)進行，今年公司收房的計劃也變得謹慎。貝殼研究院發(fā)布報告指出，今年上半年租賃市場季節(jié)周期規(guī)律被打破，傳統(tǒng)的租賃旺季并不“旺”。從市場主體來看，長租公寓企業(yè)也經(jīng)歷了經(jīng)營考驗，中小企業(yè)面臨資金困境。上半年頭部長租公寓企業(yè)放緩了拓展趨勢，新開店率遠低于去年水平，今年上半年沒有開發(fā)商新進入長租公寓領(lǐng)域。