住房租賃領(lǐng)域的首部條例性文件即將出臺。

    9月7日，住建部發(fā)布《住房租賃條例》征求意見稿（以下簡稱“征求意見稿”），從出租與承租、租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)活動、扶持措施、服務(wù)與監(jiān)管、法律責(zé)任等多方面對租賃市場的秩序進行規(guī)范。

    其中明確提出，住房租賃合同需網(wǎng)簽備案，住房租賃企業(yè)不得違規(guī)使用“租金貸”，存在“高收低出”、“長收短付”等高風(fēng)險經(jīng)營行為的企業(yè)將被列入經(jīng)營異常名錄，將多渠道增加租賃住房供應(yīng)，對于租金上漲過快的將采取必要措施穩(wěn)定租金水平。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，行業(yè)此前出現(xiàn)了長租公寓企業(yè)跑路、租金貸、虛假房源等一系列問題，影響了租客和房東的權(quán)益。征求意見稿從租賃出租和承租、租賃企業(yè)和經(jīng)紀(jì)活動監(jiān)管等方面對租賃市場的主體行為進行了規(guī)范和約束，能有效規(guī)范市場秩序，推動租賃市場監(jiān)管制度化、常態(tài)化。

    一起來看關(guān)鍵解讀：

    關(guān)鍵點一、住房租賃合同需網(wǎng)簽備案

    征求意見稿提出，出租人和承租人簽訂住房租賃合同的，應(yīng)當(dāng)通過房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)進行備案。住房租賃企業(yè)租賃住房或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)促成住房租賃的，由住房租賃企業(yè)或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)辦理住房租賃合同網(wǎng)簽備案。住房租賃合同網(wǎng)簽備案，不得收取任何費用。

    同時，承租人可以持住房租賃合同，按照有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)居住證等，依法享受基本公共服務(wù)和便利。承租人按照有關(guān)規(guī)定申請享受基本公共服務(wù)和便利的，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)通過房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)查詢住房租賃合同信息。

    “過去租賃市場在備案方面幾乎是空白的，此次明確了各類租賃合同都必須備案的規(guī)定。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認(rèn)為，該內(nèi)容有很大的創(chuàng)新和約束性。同時，承租人在申請公共服務(wù)時，相關(guān)部門需要查詢備案信息，該規(guī)定使得“備案”在合同中的地位大增，類似備案的模式，有助于促進租賃市場的健康發(fā)展。

    關(guān)鍵點二、不得違規(guī)使用“租金貸”

    征求意見稿提出，住房租賃企業(yè)及其從業(yè)人員不得利用承租人或者房屋權(quán)利人名義套取信貸資金。同時，住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內(nèi)容。此外，商業(yè)銀行發(fā)放住房租金貸款，應(yīng)當(dāng)以備案的住房租賃合同為依據(jù)，貸款期限不得超過住房租賃合同期限。

    此前，多地行業(yè)主管部門發(fā)布風(fēng)險提示，其中指出“租金貸”是住房租賃金融市場的產(chǎn)品，租客承租房屋時，要注意查看租房合同中有無“租金貸”、“租房貸”、“房租分期”、“分期付”等相關(guān)條款，是否需要額外簽訂相關(guān)貸款補充協(xié)議等，對需要手持身份證拍照的行為謹(jǐn)慎問清用途，避免“被租金貸”，陷入貸款不易取消、出現(xiàn)逾期失信等風(fēng)險。

    關(guān)鍵點三、“高收低出”、“長收短付”將被列入經(jīng)營異常名錄

    征求意見稿提出，住房租賃企業(yè)存在支付房屋權(quán)利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期長于給付房屋權(quán)利人租金周期等高風(fēng)險經(jīng)營行為的，房產(chǎn)管理等部門應(yīng)當(dāng)將其列入經(jīng)營異常名錄，加強對租金、押金使用等經(jīng)營情況的監(jiān)管。

    同時，直轄市、設(shè)區(qū)的市級人民政府可以建立住房租賃資金監(jiān)管制度，將租金、押金等納入監(jiān)管。

    近期，多地長租公寓出現(xiàn)爆雷跑路的現(xiàn)象，“高進低出”和“長收短付”是最大的經(jīng)營風(fēng)險。嚴(yán)躍進表示，此次政策對于“高進低出”和“長收短付”等內(nèi)容給予了重點關(guān)注，說明政策層面對于“高進低出”和“長收短付”的做法持否定態(tài)度，此類行為受到抑制，客觀上也減少了長租公寓爆雷的風(fēng)險。

    關(guān)鍵點四、“穩(wěn)租金”成監(jiān)管核心

    征求意見稿提出，直轄市、設(shè)區(qū)的市級人民政府應(yīng)當(dāng)建立住房租賃指導(dǎo)價格發(fā)布制度，定期公布不同區(qū)域、不同類型租賃住房的市場租金水平信息。對于租金上漲過快的，可以采取必要措施穩(wěn)定租金水平。

    對此，嚴(yán)躍進認(rèn)為，“穩(wěn)租金”成監(jiān)管核心，第一，租金指導(dǎo)制度將加快建立，體現(xiàn)了政府對于租賃市場引導(dǎo)的導(dǎo)向，即形成地方“基準(zhǔn)租金”的概念。第二，租金公示制度將加快建立，后續(xù)各個區(qū)域和不同住房都會公布相關(guān)租金信息。第三，租金監(jiān)管制度將加快建立，“穩(wěn)租金”概念提出，成為“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”后的第四個“穩(wěn)”，后續(xù)租賃市場發(fā)展的過程中，租金穩(wěn)定也會成為考核各級政府的一項重要內(nèi)容。

    關(guān)鍵點五、多渠道增加租賃住房供應(yīng)

    征求意見稿提出，設(shè)區(qū)的市級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)結(jié)合本地租賃住房供需狀況等因素，將新建租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃，合理確定租賃住房建設(shè)規(guī)模，并在年度住房建設(shè)計劃和住房用地供應(yīng)計劃中予以安排。

    國家鼓勵通過新增用地專門建設(shè)租賃住房，在新建商品住房項目中配建租賃住房，利用整幢既有房屋用于出租，將商業(yè)辦公用房、工業(yè)廠房等非住宅改建為租賃住房等方式，多渠道增加租賃住房供應(yīng)。

    國家鼓勵單位和個人將依法符合出租條件的住房出租，鼓勵出租人和承租人簽訂長期住房租賃合同。簽訂長期住房租賃合同且合同履行達到一定年限的，按照設(shè)區(qū)的市級以上地方人民政府的規(guī)定享受相應(yīng)的政策支持。

    住房租賃企業(yè)可以按照國家有關(guān)規(guī)定享受金融、稅收、土地等方面的優(yōu)惠政策。

    此外，國家支持金融機構(gòu)按照風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則創(chuàng)新針對住房租賃的金融產(chǎn)品和服務(wù)，支持發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金，支持住房租賃企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券，專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)。住房租賃企業(yè)可以依法質(zhì)押住房租賃租金收益權(quán)。

    貝殼研究院高級分析師黃卉認(rèn)為，《條例》的推出有助于推動住房租賃市場監(jiān)管的制度化、常態(tài)化。伴隨著我國住房租賃行業(yè)的快速發(fā)展，市場參與主體的種類和數(shù)量不斷擴大，市場運行的規(guī)則也日益復(fù)雜，過去只針對房東和租戶的法規(guī)已難以覆蓋對整個市場的指導(dǎo)和監(jiān)管。行業(yè)此前也出現(xiàn)了一系列問題事件，長租公寓企業(yè)跑路、租金貸、虛假房源等問題，影響了租客和房東的權(quán)益。《條例》從租賃出租和承租、租賃企業(yè)和經(jīng)紀(jì)活動監(jiān)管等方面對租賃市場的主體行為進行了規(guī)范和約束，能有效規(guī)范市場秩序，推動租賃市場監(jiān)管制度化。此外，《條例》中也明確了對于違法違規(guī)的市場主體的懲戒措施，旨在有效維護住房租賃市場中各個主體的公平競爭，推動市場良性進化。