全國多地從供給端出發，出臺新政激發土地市場活力，以促進房地產市場平穩健康發展。

    5月23日，湖南省自然資源廳、湖南省住房和城鄉建設廳聯合印發《關于落實房地產市場調控目標優化房地產用地審批的通知》。《通知》明確提出，對政府收回需重新招拍掛出讓的地塊，轉為品質改善性、低碳綠色創新性項目，允許在制定土地出讓底價時在10%的幅度內適度支持，力爭改變“高負債”“高杠桿”“高庫存”房地產開發經營方式，為房地產經濟轉向高質量動態平衡發展提供有力保障。

    多地優化土地供應政策

    《通知》要求，要優先利用存量房地產用地，支持品質改善性、低碳綠色創新性需求，鼓勵從詳細規劃指標調整、土地出讓非重要條件修改、不動產預告登記、轉移登記等方面給予適度支持；對政府收回需重新招拍掛出讓的地塊，轉為品質改善性、低碳綠色創新性項目，允許在制定土地出讓底價時在10%的幅度內適度支持。

    《通知》強調，防止房地產庫存去化超標增加系統性風險，防止人口流失縣城盲目建設。各市州、縣市區商品房庫存去化周期在13個至36個月的，應嚴格控制新增房地產開發用地審批；對連續兩個季度非住宅商品房庫存去化周期超過36個月的市縣，除省、市重點招商項目和物流、加油加氣站用地外，暫停新的非住宅商品房用地審批和掛牌出讓。

    《通知》還明確，對商品住房去化周期超過24個月的市縣，暫停新的商品住房用地審批，將商品住宅用地掛牌出讓規模控制在上年度供應量的20%以內；對非住宅商品房去化周期超過36個月的縣市區，除省、市重點招商項目和物流、加油加氣站用地外，暫停新的非住宅商品房用地審批和掛牌出讓。以上用地調控措施實行動態監管，達到相關規定明確的條件即可解除。

    “湖南此次新政是房地產行業高質量發展對于用地端的倒逼式優化調整。”廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，整體來看，新政在用地的改革方面更加精細，結構性改革也更加明確。

    廣東省中山市也有新規落地。中山市5月17日發布的《關于優化土地供應促進房地產市場健康穩定發展的若干措施》就新出讓住宅用地從實行出讓預公告機制、放寬競買人資格要求、下調競買保證金比例、優化地價款支付方式、加快項目用地開發建設、優化配套公建設施配建要求等六個方面優化土地供應政策。

    新規明確提出，原則上法人、自然人和其他組織均可申請參加競投，并接受聯合競投，競買保證金可按不低于出讓起始價20%設置，可約定分期繳納地價款：受讓人于簽訂出讓合同之日起30日內必須繳納出讓價款50%的首付款，余款需在簽訂出讓合同之日起365日內一次性或分期付清，并按合同約定支付利息。

    各地土拍市場冷熱分化

    5月17日，合肥城建發布公告，公司于4月22日參加了南京市規劃和自然資源局組織的土地使用權出讓活動，通過競拍方式取得南京市NO.2022G01地塊和南京市NO.2022G05地塊。公司近日與南京市規劃和自然資源局簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》。蘇州高新5月10日公告，公司控股子公司蘇州高新地產集團有限公司通過市場競拍方式取得江蘇省蘇州市蘇地2022-WG-10號宗地土地使用權。

    今年以來，包括杭州、南京、東莞等多地優化土拍規則，各地土拍市場冷熱分化。克而瑞研究中心統計數據顯示，2022年4月，全國土地市場經營性用地成交幅數共計1692幅，環比增長37%，但同比下降37%；成交建筑面積有7830萬平方米，環比增長21%，但同比下降51%。

    市場熱度方面，4月，全國土地市場成交平均溢價率達5.3%，較上月再漲0.8個百分點，是去年9月以來首次回升至5%以上。克而瑞研究中心認為，溢價率的抬升，主要得益于4月多個熱點城市集中土拍多宗優質土地溢價成交帶動。尤其是深圳、杭州，首輪集中土拍中多宗地塊觸及上限價成交，平均溢價率分別為15%和6.4%，助推整體溢價率上升。

    雖然多數城市首輪集中供地表現穩中有熱，但天津、東莞等城市的首輪集中供地表現不佳，出讓地塊中有不少地塊因無人競拍而流拍。此外，對于南京、成都等城市，樓市去化表現較差的遠郊也成為流拍重點。

    克而瑞研究中心市場研究總監馬千里表示，近期，多個城市在地價、保證金繳納比例、土地價款繳納等多方面降低了土地出讓門檻。但受疫情影響，上半年銷售回款進度明顯不及預期，這導致房企拿地態度謹慎，土地市場熱度因此持續低位運行。同時，城市與城市之間、甚至城市內部的競拍熱度進一步分化，對于樓市去化表現不佳的板塊或區域，房企拿地會更加審慎。

    可喜的是，民營房企融資現暖意。近日，龍湖集團、美的置業、碧桂園等多家民營房企陸續公告，擬通過創設信用保護工具的方式發行債券融資。業內人士認為，龍湖等民營房企公司債券發行得到市場支持，有利于暢通民營房企境內融資通道，傳遞積極的市場信號。