證券時報記者 吳家明

    作為四大一線城市中面積最小的城市，深圳一直飽受“地少人多”的困擾。近日，《深圳建設中國特色社會主義先行示范區綜合改革試點實施方案（2020－2025年）》發布。方案將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項委托深圳市政府批準。支持在符合國土空間規劃要求的前提下，推進二三產業混合用地；支持盤活利用存量工業用地，探索解決規劃調整、土地供應、收益分配、歷史遺留用地問題；探索利用存量建設用地進行開發建設的市場化機制，完善閑置土地使用權收回機制等。

    廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，原先國家對于農用地轉建設用地特別是轉成住宅用地存在一定的擔心，擔心實體經濟空心化、房地產化。由此，對農業用地轉建設用地的審批權控制得十分嚴格。然而，產業轉型背景下的深圳必須對空間結構重新調整。用地權增加對深圳意義非凡。

    相對于產業用地的“有保證”，居民更關心居住用地的供應，從而更好地控制房價。

    “存量用地”是方案中關于土地管理制度方面內容的關鍵詞。業內人士普遍認為，激活現有存量土地，正是因為深圳沒有新增土地，只能在存量土地上下功夫。不過，方案更側重于深圳的產業發展，對于居住用地之類的供應并沒有具體內容。合一城市更新集團董事總經理羅宇表示，目前政策的提法多是原則性的，還看不出太多內容，需要看后續細則。

    美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示，日后可能會出現更多“工改住”、“商改住”的項目，但由于整個方案均提倡“市場化、法治化、國際化”，因此在各個利益體面前，所有制度都是經過商談、推進、再總結而得出，是個漫長的過程，因此短期內對整體深圳房地產市場不會造成太大的影響。可以預期的是，深圳市政府會根據城市發展的實際情況優化土地用途，提高土地使用效率，釋放出更多的居住空間，以緩解住宅市場的供需矛盾。

    世聯行首席工改顧問董極表示，方案中提到推進二三產業用地混合的問題，在未來將會影響到區域的發展。原先二三產業非常獨立導致分工明確、生產效率低下，互動性不強，使得深圳有的區域因此發展掉隊，現在繼續推進有助于區域的發展，這將會吸納更多人才，也可能影響深圳的房價。