12月6日，中共中央政治局召開會議，分析研究2022年經濟工作。針對房地產市場，首次提出“要推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性循環”。

    與此同時，為支持實體經濟發展，促進綜合融資成本穩中有降，央行決定于2021年12月15日下調金融機構存款準備金率0.5個百分點（不含已執行5%存款準備金率的金融機構），共計釋放長期資金約1.2萬億元。

    貝殼研究院首席市場分析師許小樂向《每日經濟新聞》記者表示，政治局會議提出“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”，標志著前期高壓緊縮的調控政策出現轉機，結合本次降準釋放流動性，將對房地產市場帶來利好。

傳遞穩樓市積極信號

    在今年房地產行業面臨深度調整、樓市步入“寒冬”之際，此次政治局會議對房地產行業的定調顯得更為重要，對行業發展來說更具有指導性意義。

    易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，首先，會議提出“支持”合理住房需求，明確地對外傳遞了穩樓市的積極信號；不僅如此，“促進房地產業良性循環”這一說法被首次提出，這是基于目前房地產行業形勢的判斷和考量，為明年房地產行業發展提出清晰目標。

    “此次會議明確支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性循環。這句表述非常重要。一是大起大落不是健康的，平穩運行也包括資金供給的平穩，而不是資金緊縮導致行業波動；二是良性循環，即供地、開發、銷售的良性循環，這也需要資金的支持。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為。

    對于房地產信貸政策的未來走向，克而瑞分析認為，居民按揭貸款有望繼續松綁，主要體現在提高個人按揭貸款額度、縮短放貸周期、下調房貸利率等。尤其要提高首套及改善性住房按揭貸款的授信額度，進而支持居民自住以及改善性購房消費，保證正常房地產交易平穩運行，促進房地產行業良性循環。

降準并非等同于救市

    自10月以來，房地產信貸利好消息不斷，10月15日，央行舉行2021年第三季度金融統計數據新聞發布會，央行就貨幣政策、房地產金融政策給予回應，釋放一定的積極信號，信貸收緊態勢有望緩解；10月21日，銀保監會議進一步釋放了接下來信貸環境或將有望改善的積極信號，并明確提出保障好剛需的信貸需求。11月19日，央行發布《2021年第三季度中國貨幣政策執行報告》，提出穩健的貨幣政策要靈活精準、合理適度，完善貨幣供應調控機制，保持流動性合理充裕，增強信貸總量增長的穩定性。

    本次央行明確于12月15日下調金融機構存款準備金率0.5個百分點，預計將釋放1.2萬億元，部分歸還到期的中期借貸便利（本月15日將有9500億元的MLF到期），剩余部分用于滿足市場主體需求。

    克而瑞認為，此次央行降準主要基于以下三方面因素考量：其一，保持流動性合理充裕，減緩經濟下行壓力。其二，引導金融機構支持實體經濟，尤其要緩解中小微企業經營困境，緩解大宗商品價格上漲向下游中小微企業傳導的壓力。其三，通過降低金融機構資金成本的方式，達成降低社會綜合融資成本的目標。

    不過，對于房地產市場而言，克而瑞認為，此次降準并非等同于救市，年底房地產市場或將有所轉暖，成交有望企穩回升。但市場較難出現反轉行情，各城市市場還將不斷分化。那些需求及購買力相對堅挺的核心一、二線城市，成交有望明顯回升，房價大概率走穩。反觀那些需求及購買力明顯透支的弱二、三線城市，成交整體回升幅度有限，房價依舊面臨一定的下行壓力。

    “在經濟下行壓力加大階段，銀行放貸情緒不高，風險防范的意識增強。特別是近期房地產市場回調，上中下游跟著起伏，導致銀行惜貸和信貸緊縮。央行提出，對于剛需、改善型需求及合理的開發貸要給予支持，但在政策落地上，受到風險情緒的影響，銀行貸款的積極性在降低。”李宇嘉表示，現在央行降準，釋放長期無成本資金，有利于在負債端降低成本、增加規模，緩解銀行的惜貸情緒。