本報記者 劉萌

    今年以來，政策端持續發力將“幫助新市民、青年人等緩解住房困難”放在更加顯要的位置。“十四五”規劃及今年政府工作報告分別提出要“完善長租房政策”和“增加保障性租賃住房供給，規范發展長租房市場”。12月8日至10日舉行的中央經濟工作會議則提出“探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場”。

    在一系列針對性政策指導下，當前我國住房租賃市場發生了諸多變化。貝殼研究院高級分析師黃卉在接受《證券日報》記者采訪時表示，一是住房租賃市場頂層設計完善，形成了由公租房、保障性租賃住房和市場化租賃住房構成的完整體系。二是租賃市場供需結構得到優化。三是住房租賃需求多樣化、品質化發展。四是住房租賃企業資產運營模式走向更輕、更重。

    58安居客研究院分院長張波在接受《證券日報》記者采訪時表示，各地不斷加快發展住房租賃市場，加快推進增加保障性租賃住房供給。從不少城市的供地計劃中可以看出，房源供給具有多元化的特點，重點加快推進公共租賃住房、集體土地租賃住房共有產權住房建設，通過多渠道供給的方式來擴大有效覆蓋面。

    住建部此前披露數據顯示，今年全國40個重點城市計劃新籌集保障性租賃住房共93.6萬套。僅前9個月份，40個城市已開工建設保障性租賃住房72萬套，占全年計劃的76.9%，完成投資775億元。其中，南京、無錫、寧波、佛山、長春、南寧等6個城市已完成年度計劃。

    在黃卉看來，當前租賃市場發展還存在短板：一是租賃領域立法缺失。租賃領域立法的缺失是租賃市場各類不規范問題的根源，此前住建部及北京住建委已經發布了租賃立法征求意見稿，預計明年將出臺首部地方立法。未來租賃立法將有效抑制各類住房租賃亂象，如克扣押金、單方面租金上漲、違規使用租金貸以及違規收費等，租賃雙方的權益將得到有效保障，租客也將在租賃市場上實現更加安全和穩定的居住。二是租賃企業發展不充分，租賃企業支持政策亟須出臺。租賃企業普遍面臨租賃項目獲取困難、盈利空間較小、融資渠道較窄等問題，租賃企業規模化、專業化不足，租賃房源機構化率較低，租客品質化的租賃需求尚未得到滿足。預計明年將出臺面向長租房市場的土地、金融、財稅等方面的支持政策，未來住房租賃企業將獲得良好的政策支持環境。

    張波認為，在公租房方面，存在諸如房源數量偏少、申請條件苛刻、申請審核程序煩瑣、區域不平衡供需矛盾突出等問題，亟須通過調整政策予以解決。

    記者注意到，去年底召開的中央經濟工作會議提出，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，規范發展長租房市場。

    從去年的“規范發展”到今年的“加快發展”，意味著什么？黃卉分析，一方面租賃監管體系逐步完善。今年住建部等部門出臺了《關于加強輕資產住房租賃企業監管的意見》，該政策倒逼租賃企業規范自身租賃行為，確保了住房租賃市場的健康發展。同時租賃立法進程已經加快，租賃領域監管體系得以完善。另一方面我國租賃市場需求旺盛，需要加快形成成熟的租賃市場。面對持續擴大的租客群體，以及多樣化、品質化的住房租賃需求，我國亟須通過發揮市場化效率，提高機構化房源比例，滿足大城市不同群體的租賃需求，確保租客群體在城市中實現穩定、安全及品質化的租住生活。

    那么，下一步如何提高租賃住房供給的“質”和“量”？張波表示，積極建立市場與保障雙軌制住房供應體系，加快推進落實租購并舉的住房政策體系，是我國住房制度發展的重要方向。

    “首先，必須解決好保障性租賃住房的源頭供給，即租賃住房的土地供給數量，并同步控制好這類土地供給的成本問題，以保障建成后租賃房源長期穩定運營。其次，制度層面的保障不可缺少，尤其需要進一步加大財稅方面的保障力度，才能有效穩定租金水平，并長期讓租賃人群感受到安全感。最后，注重租賃房源供應的優化。在產業集中、人群集中的區域，在交通便捷、配套完善的區域有針對性增加供給，實現供需總量平衡的基礎上，進一步實現結構性供給的持續優化。”張波說。

    黃卉表示，在“質”的方面，一是要推動全國及各地方租賃領域立法，抑制各類住房租賃市場亂象；二是要提高機構化房源的比例。在“量”的方面，一方面需要發揮品牌化、專業化租賃企業的力量，通過優惠政策支持這些企業穩步發展；另一方面推動更多的企事業單位將閑置的土地/房屋建設租賃住房，另一方面鼓勵個人將閑置房源出租或委托租賃企業出租。

（編輯 崔漫 上官夢露）