本報(bào)記者 殷高峰

    在各地相繼出臺(tái)樓市調(diào)控政策的大背景下，陜西西安也于5月28日夜間拋出樓市新政。

    5月28日22時(shí)，西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官方網(wǎng)站公開了共有“四大類九條舉措”的《關(guān)于調(diào)整商品住房交易政策有關(guān)問題的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）。

    《通知》由西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、西安市金融工作局、西安住房公積金管理中心、中國(guó)人民銀行西安分行營(yíng)業(yè)管理部共同發(fā)布，于5月28日當(dāng)天生效。

    根據(jù)《通知》，此次出臺(tái)相關(guān)政策，是為支持剛性和改善性住房需求，落實(shí)“房子是用來住的，不是用來炒的”定位精神，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。從保障合理住房需求、促進(jìn)二手住房流通、強(qiáng)化住房金融支持、優(yōu)化各類人群購(gòu)房政策四個(gè)方面對(duì)商品房交易政策進(jìn)行了調(diào)整。

    “從西安出臺(tái)的舉措看出，‘房子是用來住的、不是用來炒的’這個(gè)定位沒有動(dòng)搖。”陜西省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)、《陜西房產(chǎn)》主編張國(guó)政在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，在守好風(fēng)險(xiǎn)底線的同時(shí)，新政對(duì)之前的收縮性調(diào)控政策進(jìn)行適度調(diào)整，以支持首套剛性購(gòu)房需求、合理改善性需求為著力點(diǎn)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看有助于提升城市吸引力、增強(qiáng)城市競(jìng)爭(zhēng)力和發(fā)展后勁。

    限售限購(gòu)適度松綁

    限售限購(gòu)政策的調(diào)整是市場(chǎng)關(guān)注的重點(diǎn)，也是此次《通知》的重點(diǎn)。

    限售方面，調(diào)整前：商品房買賣合同網(wǎng)簽備案滿5年，且已辦理《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》；二手住房《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》取得滿5年。

    調(diào)整后：商品房買賣合同網(wǎng)簽備案滿3年且取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》，或《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》滿2年；二手住房《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》取得滿2年。

    “與原本政策對(duì)比，時(shí)限松綁，提高了房源入市流動(dòng)性，回暖二手房市場(chǎng)。”陜西省房地產(chǎn)研究會(huì)媒體委員會(huì)主任劉四海對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，這一條對(duì)于“不看好樓市出手退場(chǎng)的投資客”和“賣舊買新的改善置業(yè)者”來說是一個(gè)不錯(cuò)的信號(hào)。

    “還需要留意的一個(gè)點(diǎn)是，二手房指導(dǎo)價(jià)并沒有松綁痕跡。結(jié)合本次限售松綁，對(duì)于市場(chǎng)而言，穩(wěn)樓市信號(hào)還是非常的明顯，避免松綁之下二手房市場(chǎng)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲的可能。”劉四海認(rèn)為，同時(shí)在利率、首付比例、限購(gòu)松綁這些利好政策共同作用下，也能夠起到刺激改善置業(yè)的作用，在以舊換新、以小換大的刺激下，能夠?yàn)槎址渴袌?chǎng)提供一大批次剛需房源，刺激二手房市場(chǎng)回暖，提高新房、二手房流動(dòng)性。

    在限購(gòu)方面，調(diào)整前：市外遷入本市戶籍，購(gòu)房前落戶滿1年，且連續(xù)繳納12個(gè)月社保或個(gè)稅；非本市戶籍，購(gòu)房前連續(xù)繳納5年社保或個(gè)稅。調(diào)整后：市外遷入本市戶籍，購(gòu)房前落戶滿1年；非本市戶籍，持本市《居住證》+購(gòu)房前2年在本市連續(xù)繳納社保或個(gè)稅。

    可以看出，本市戶籍取消了12個(gè)月社保或個(gè)稅限制；非本市戶籍將5年社保或個(gè)稅限制縮至2年。“新政在解決凈流入人口購(gòu)房前置條件時(shí)，取消或放松了對(duì)社保或個(gè)稅的強(qiáng)制要求，有利于保障剛性住房需求。”張國(guó)政表示。

    “從限制來看，這一條可以說是最為重要的。松綁之余，依然盡可能堵死‘炒房’路，從影響來看，購(gòu)房者入市置業(yè)難度降低，對(duì)市場(chǎng)、房企是一個(gè)不錯(cuò)的信號(hào)，相信接下來，市場(chǎng)熱度將會(huì)有所提高。”劉四海稱。

    細(xì)化剛需界定

    《通知》在原“剛需家庭”類別的基礎(chǔ)上，新增兩類家庭：一類是二孩及以上家庭，且符合西安市住房限購(gòu)政策的；另一類是28周歲及以上未婚人士，且須滿足以下要求：無婚姻記錄、本市范圍內(nèi)名下無房且自購(gòu)房之日起前48個(gè)月內(nèi)無住房轉(zhuǎn)讓記錄，且符合西安市住房限購(gòu)政策有關(guān)要求。

    “這確實(shí)是一個(gè)好事，細(xì)化了對(duì)于剛需的界定，二孩及以上家庭、28歲以上未婚人士，在今后買房搖號(hào)方面有了政策的利好支撐，搖號(hào)中簽概率增加。”劉四海同時(shí)指出，但有一個(gè)擔(dān)憂需要特別留意，新政之下，新增了2類剛需家庭，是否會(huì)再次增加原本剛需家庭的搖號(hào)難度？

    “這一點(diǎn)，還需觀察近期市場(chǎng)動(dòng)態(tài)。但對(duì)于真剛需購(gòu)房者而言，還是可以略微放松壓力，畢竟無論是二孩及以上家庭還是28歲及以上未婚人士來看，首選的置業(yè)需求基本上都是剛改及改善置業(yè)，對(duì)于剛需樓盤而言，增加的壓力并不會(huì)太多。”劉四海分析認(rèn)為。

    此外，《通知》明確提出降低公積金貸款首付比例等政策強(qiáng)化住房金融支持。

    “克制”中開啟信心

    “這次新政體現(xiàn)了西安市政府落實(shí)城市主體責(zé)任和擔(dān)當(dāng)。”張國(guó)政表示，西安通過保障合理住房需求、促進(jìn)二手住房流通、強(qiáng)化住房金融支持、優(yōu)化各類人群購(gòu)房政策等新政“組合拳”精準(zhǔn)有力、全面把握，形成促穩(wěn)合力，激發(fā)潛在購(gòu)房需求，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

    在劉四海看來，相比較其他城市的取消限購(gòu)、限貸、限售力度來看，西安這一次的松綁政策非常克制。

    “對(duì)于目前的西安來說，這是一方良劑。”劉四海認(rèn)為，西安的政策更加精細(xì)化、人性化地界定剛需家庭，緩解了真剛需購(gòu)房者入市搖號(hào)壓力；“限購(gòu)放松”，入市置業(yè)需求有效增加；“公積金貸款政策利好”降低了購(gòu)房者置業(yè)門檻，增加置業(yè)需求；“限售放松”緩解了改善購(gòu)房者置換壓力，賣舊買新更輕松，也增加了二手房市場(chǎng)的流動(dòng)性，回暖二手房市場(chǎng)。

    在劉四海看來，西安此次的樓市新政，“切中要害，不照搬照抄其他城市政策，因城施策，才不會(huì)用力過猛，讓購(gòu)房者不必過度擔(dān)心，松綁政策下樓市又會(huì)回漲，從而盲目跟風(fēng)置業(yè)。”

    張國(guó)政表示，當(dāng)前，新政鼓勵(lì)樓市交易的積極政策信號(hào)已釋放出足夠空間，重拾西安樓市信心的第一步已經(jīng)邁開。

（編輯 上官夢(mèng)露）