11月14日，銀保監會、住房和城鄉建設部、人民銀行聯合發布《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》（下稱《通知》），指導商業銀行按市場化、法治化原則，向優質房地產企業出具保函置換預售監管資金。

    業內人士分析稱，《通知》的發布和實施，將幫助優質房企緩解流動性壓力，穩定市場預期，促進房地產市場平穩健康發展。

    優質房企將從中獲益

    《通知》顯示，允許商業銀行按市場化、法治化原則，在充分評估房地產企業信用風險、財務狀況、聲譽風險等的基礎上進行自主決策，與優質房地產企業開展保函置換預售監管資金業務。

    銀保監會、住房和城鄉建設部、人民銀行有關部門負責人在答記者問中表示，《通知》的發布是為支持優質房地產企業合理使用預售監管資金，防范化解房地產企業流動性風險，促進房地產市場平穩健康發展。

    “此次定調有助于各地工作的實際開展，有助于減少預售資金的沉淀，對于優質房企盤活預售資金和改善流動性具有積極作用。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

    仲量聯行大中華區首席經濟學家兼研究部總監龐溟表示，此舉為支持房企融資并盤活存量資金，有望幫助優質房企暢通“銷售—拿地—新開工”鏈條，在確保房企資金不被挪用的前提下，進一步規范和優化對商品房預售資金的監督與管理。

    細則明確資金用途

    《通知》包含多項實施細則，要求保函僅可用于置換依法合規設立的預售資金監管賬戶的監管額度內資金。置換金額不得超過監管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后的監管資金不得低于監管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%。

    《通知》規定，監管評級4級及以下或資產規模低于5000億元的商業銀行不得開展保函置換預售監管資金業務；同時商業銀行不得向作為本銀行主要股東、控股股東或關聯方的房地產企業出具保函置換預售監管資金。企業集團財務公司等非銀行金融機構不得出具保函置換預售監管資金。

    對于房企應履行的責任，《通知》要求，房地產企業要按規定使用保函置換的預售監管資金，優先用于項目工程建設、償還項目到期債務等，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。房地產企業要按約定承擔監管賬戶內的資金補足義務，確保項目建設資金充足。

    在開展業務的同時，商業銀行也應重點防范風險。《通知》指出，商業銀行在出具保函置換預售監管資金時，要參照開發貸款授信標準，選擇經營穩健、財務狀況良好的優質房地產企業。保函額度全額計入對房地產企業及其所屬集團的統一授信額度。要通過保證金、房地產企業反擔保以及其他增信措施，防范保函業務風險，按要求計提風險資本，提取風險準備。

    招聯金融首席研究員董希淼認為，銀行仍應堅持標準、審慎出具保函，必要時可要求房企采取有效的增信措施，嚴格防范保函業務風險。各地推進此項業務時應遵循市場化、法治化原則，地方政府不得強制銀行開具保函。

    樓市利好政策密集出臺

    業內人士普遍認為，支持銀行向優質房企出具保函置換預售監管資金這一舉措，不失為一種積極的探索，也是繼“第二支箭”“金融支持房地產16條”出臺后的第三項樓市利好政策。

    11月8日，交易商協會釋放了“第二支箭”的利好消息：由人民銀行再貸款提供資金支持，預計可提供約2500億元民營企業債券融資，而且后續還有望擴容。

    11月14日，上海證券報從相關渠道獲悉，人民銀行、銀保監會于近日印發了《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，從保持房地產融資平穩有序、做好“保交樓”金融服務、配合做好受困房地產企業風險處置、依法保障住房金融消費者合法權益、階段性調整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度這六個方面提出16項具體措施。

    龐溟建議，應當在堅持“房住不炒”的基調下，繼續優化房地產金融政策，特別是差別化住房信貸政策。要以穩為主、循序漸進、有計劃分步驟地實施房地產金融政策調整，盡量減少對市場的沖擊和影響，促進房地產市場平穩健康發展，實現穩增長、防風險、促發展三重目標。