銀保監會、住建部、人民銀行等三部門11月14日發布《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》，指導商業銀行按市場化、法治化原則，向優質房地產企業出具保函置換預售監管資金。

    《通知》指出，監管賬戶內資金達到住房和城鄉建設部門規定的監管額度后，房地產企業可向商業銀行申請出具保函置換監管額度內資金。商業銀行可按市場化、法治化原則，在充分評估房地產企業信用風險、財務狀況、聲譽風險等的基礎上進行自主決策，與優質房地產企業開展保函置換預售監管資金業務。

    分析人士表示，此次政策的出臺，能為優質房企緩解流動性壓力，對市場會起到一定積極作用；同時，保函置換的預售監管資金可用于還債這一創新點將有助于房企化解多方面的問題。此外，政策從供需兩端同時發力，有利于穩定市場預期。

    或增加房屋銷售款

    10%的資金額度

    《通知》要求，保函僅可用于置換依法合規設立的預售資金監管賬戶的監管額度內資金。置換金額不得超過監管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后的監管資金不得低于監管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%。監管額度內資金撥付使用時，保函金額相應下調，確保監管賬戶內資金始終不低于項目竣工交付所需的資金額度的70%。如房地產企業未向監管賬戶內補足差額資金，保函金額不得調整。此外，《通知》還要求商業銀行合理確定保函期限，確保與項目建設周期相匹配。

    銀保監會表示，此次《通知》的發布和實施，將幫助優質房地產企業緩解流動性壓力，穩定房地產市場預期，促進房地產市場平穩健康發展。

    對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進接受證券時報記者采訪時表示，根據項目竣工和房屋銷售款之間的大致關系，此次置換出來的資金約占房屋銷售款10%的規模，也就意味著能為房企增加“房屋銷售款×10%”的資金額度。

    “此次政策是預售資金監管方面的明顯放松政策，對于房企預售資金的盤活和改善流動性問題具有積極作用。”嚴躍進表示，一方面，該政策回應了近期部分房企抱怨預售資金監管過嚴，導致“資金拿不出”，進而造成銷售正常企業也開始遇到流動性問題；另一方面，“這也意味著銀行保函制度置換預售資金的操作被正式認可”。嚴躍進介紹，過去此類做法是存在疑慮的，有些地方甚至不允許，此次銀保監會的定調，有助于各地工作的開展。

    中原地產首席分析師張大偉認為，這一政策的直接影響不大，原因在于，只允許30%的資金波動，而且必須是銀行擔保，符合（條件）的企業數量不會太多，大部分集中在央國企和少數民企。

    不過，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對記者表示，動用30%，再加上專項借款、紓困基金、配套融資，將未售乃至未開發的部分動起來、循環起來，源頭活水能四兩撥千斤，從而實現整個項目的循環。

    優先用于項目建設及償債

    對于可開展保函置換預售監管資金的商業銀行，《通知》也有明確要求——監管評級4級及以下或資產規模低于5000億元的商業銀行不得開展保函置換預售監管資金業務；商業銀行不得向作為本銀行主要股東、控股股東或關聯方的房地產企業出具保函置換預售監管資金；企業集團財務公司等非銀行金融機構不得出具保函置換預售監管資金。

    業務風險防范方面，銀保監會有關部門負責人接受媒體采訪時指出，商業銀行在出具保函置換預售監管資金時，要參照開發貸款授信標準，選擇經營穩健、財務狀況良好的優質房地產企業。同時，保函額度全額計入對房地產企業及其所屬集團的統一授信額度，要通過保證金、房地產企業反擔保以及其他增信措施，防范保函業務風險，按要求計提風險資本，提取風險準備。

    該負責人指出，一旦出現墊付，出函銀行要及時向房地產企業采取追索措施，保全債權安全。墊付資金應足額計提撥備、真實分類，不得隱藏風險。

    《通知》強調，在此過程中，房地產企業要按規定使用保函置換的預售監管資金，優先用于項目工程建設、償還項目到期債務等，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。同時，房地產企業要按約定承擔監管賬戶內的資金補足義務，確保項目建設資金充足。

    嚴躍進認為，在資金用途方面，此次政策有所突破和創新，“過去對于銀行保函置換預售資金的操作，更多是明確要用于工程建設，而此次增加了新用途即償還債務，這將有助于房企的債務風險更好化解。”