上市REITs將達25只 業界預計今年資產類型、市場主體將更加多元化

    本報記者 吳曉璐

    2月3日，嘉實京東倉儲基礎設施REIT發布公告稱，將于2月8日上市（已完成發行）。這是2023年首單上市REITs，屆時，上市REITs將達到25只。

    證監會2023年系統工作會議提出，大力推進公募REITs常態化發行。展望2023年，接受記者采訪的專家表示，公募REITs市場有望在保質提效基礎上實現常態化發行，資產類型、原始權益人類型、投資者類型有望進一步多元化，REITs市場資產轉讓、稅收等相關制度也將進一步規范和完善，REITs生態體系逐步建立，多層次REITs市場建設不斷推進。

    覆蓋資產類型

    有望進一步豐富

    獲批的25單REITs項目中，涵蓋了收費公路、產業園區、污水處理、倉儲物流、清潔能源、保障性租賃住房等多種資產類型。另據滬深交易所網站顯示，截至2月3日，4單首發REITs項目正在審核中，項目狀態均為已反饋，其中2單為新能源項目。

    去年12月份，證監會副主席李超公開表示，“進一步擴大REITs試點范圍，盡快覆蓋到新能源、水利、新基建等基礎設施領域。加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房及商業不動產等領域。”

    “從基礎資產類型來看，2023年公募REITs項目類型或將涵蓋更為廣泛的清潔能源領域，以數據中心為代表的新基建領域，軌道交通等交通基礎設施領域以及水利設施、文旅基礎設施等其他領域，同時有望研究擴展到市場化長租房與商業不動產領域。”中金基金相關負責人對《證券日報》記者表示。

    財達證券固定收益融資總部總經理肖一飛對記者表示，預計2023年我國公募REITs上市規模將達2000億元，資產類型將覆蓋《國家發展改革委關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點工作的通知》提到的9大試點行業中的主要細分賽道。

    四方面發力

    建設多層次REITs市場

    去年9月份，首批5單REITs擴募項目獲受理，去年12月份，5單擴募項目均獲得交易所反饋。目前，據滬深交易所網站顯示，首批5單擴募項目狀態為已反饋或已問詢。

    “公募REITs擴募的落地，將推動實現資產組合多元化，開啟我國REITs市場發展新階段。”中金基金上述負責人表示，存量REITs擴募有望在2023年落地。擴募并新購入資產通常能夠提高基金單位份額分紅能力，分散組合風險，并鼓勵具有較高運營能力的原始權益人不斷注入優質資產，更好地發揮公募REITs作為資產上市平臺的戰略與商業價值，不斷增強公募REITs項目的成長空間和經營活力。

    完善多層次市場體系也是REITs市場一項重點工作。“促進暢通從Pre-REITs培育孵化、運營提質到公募REITs上市的渠道機制，積極探索建立多層次REITs市場。”李超表示。

    談及建立多層次REITs市場，中金基金上述負責人表示，建立多層次REITs市場需要在四個方面完善，首先，推動市場發行主體多元化，鼓勵民營企業參與公募REITs發行；其次，底層資產類型多元化，進一步推動更多基礎設施資產類型上市以及研究推動商業不動產資產上市；再次，投資主體多元化，推動社保基金、養老金、企業年金等配置型長期機構投資者參與投資，進一步培育專業化REITs投資者群體；最后，通過新項目發行與存量項目擴募推動市場擴容、推動REITs鏈條建設，前端促進Pre-REITs培育孵化，后端推動投資公募REITs的相關產品。

    肖一飛表示，建議券商、公募基金通過設立專業REITs運營子公司參與公募REITs發行。目前我國公募REITs架構中，公募基金管理人為核心角色，但公募基金缺乏相關產業投資與運營能力，目前上市的公募REITs主要還是依賴發起人運營。金融機構可以與行業龍頭合資設立專業REITs運營子公司，有助于促進公募REITs的高質量轉型與發展。

    展望2023年，業界認為，REITs市場將在底層資產類型、投資者類型以及權益人類型等方面進一步多元化，新發數量和規模有望進一步增長。

    中金基金相關負責人表示，展望2023年，公募REITs市場有望在保質提效基礎上實現常態化發行，基礎設施資產類型、原始權益人主體類型、投資者群體有望進一步拓展，REITs生態體系逐步建立，多層次REITs市場建設不斷推進。