“三道紅線”建防火墻

    促進(jìn)房企穩(wěn)發(fā)展

    雖然政府工作報(bào)告中并未對(duì)房企提出要求，但落實(shí)“保障好群眾住房需求”的要求，需要房企這個(gè)重要的供給側(cè)做出改變。房企現(xiàn)在需要做的一項(xiàng)重要工作就是滿足“三道紅線”的監(jiān)管要求，走出健康穩(wěn)健有序發(fā)展的新路子。房企穩(wěn)，樓市供應(yīng)就穩(wěn)，解決新市民青年人住房難的問(wèn)題也就有了有的放矢的基礎(chǔ)。

    從商品房30年發(fā)展史來(lái)看，“股票、債券成為融資工具后，1993年‘終止房地產(chǎn)上市、全面控制銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)’是首次針對(duì)房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的調(diào)控。”貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，此后歷經(jīng)以房拉動(dòng)內(nèi)需、房地產(chǎn)金融逐步規(guī)范、強(qiáng)化個(gè)貸管理、購(gòu)地資金監(jiān)管收緊、房地產(chǎn)金融審慎等幾個(gè)階段，直至目前的房地產(chǎn)金融調(diào)控政策都有長(zhǎng)效機(jī)制的特征，為房企劃定了可操作的空間邊界。

    不得不說(shuō)，從誕生到年銷售額突破6000億元花了不到30年的企業(yè)少有，年銷售額17萬(wàn)億元的行業(yè)也少有，這都出自中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)，但迅猛發(fā)展的背后，也滋生了一些行業(yè)亂象。比如房企持續(xù)加杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)日益加大，部分房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流無(wú)法覆蓋支出，解決這些潛在的行業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)甚至系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)已刻不容緩。

    “2016年至今，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)金融政策調(diào)控力度不斷加大，逐步由渠道監(jiān)管轉(zhuǎn)向去杠桿。”同策研究院分析師陳朦朦向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，直至設(shè)置“三道紅線”，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的金融監(jiān)管程度拉升至又一新高度，更強(qiáng)的降杠桿階段全面開(kāi)啟。從調(diào)整路徑來(lái)看，從土地款、商業(yè)性地產(chǎn)項(xiàng)目等資金來(lái)源受限，到更多流向房地產(chǎn)行業(yè)的資金開(kāi)始受到監(jiān)管，再到非標(biāo)融資等融資亂象受到整治，央行、銀保監(jiān)會(huì)調(diào)整房地產(chǎn)銀行業(yè)金融貸款比例，對(duì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)建立房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，凸顯了國(guó)家堅(jiān)定房住不炒的決心。

    但是，房企的合理融資并未受到限制，陳朦朦強(qiáng)調(diào)道，國(guó)家真正打擊的是“違規(guī)金融操作”，對(duì)于利于房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的合理杠桿行為，并未進(jìn)行過(guò)多壓制。

    北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)陳志向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，隨著“三道紅線”和各類嚴(yán)厲的金融調(diào)控政策的落地，依賴過(guò)高杠桿融資發(fā)展時(shí)代將結(jié)束，整個(gè)行業(yè)將呈現(xiàn)頭部房企集中化，小房企逐漸出場(chǎng)的格局。

    “‘三道紅線’是‘樓市防火墻’的進(jìn)一步表現(xiàn)，短期內(nèi)可避免資金流入高負(fù)債房企（一般是高周轉(zhuǎn)企業(yè)），客觀上為房企投資降速，實(shí)現(xiàn)防風(fēng)險(xiǎn)目標(biāo)。”陳朦朦向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，未來(lái)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控與監(jiān)管將會(huì)持續(xù)。