本報見習記者 王曉悅

    前有房產減值拖累業績，后方物業毛利率又不給力，中航地產的轉型路困難猶在。

    受房產減值所累，中航地產2017年營收、凈利雙雙下降，扣非凈利虧損3.84億元。而轉型初有成效的物業，有超過一成的收入來自關聯方，其毛利率也遠低于同級別物管企業的平均值。

    那么，在關聯方及其他合作商面前，中航地產的議價能力如何？公司的毛利率為何低于同級別物管企業？中航地產媒體負責人韓慶豐接到《證券日報》采訪提綱后，表示自己正在出差，暫時無法回應相關問題。

    房地產收入減少資產減值拖累業績

    年報顯示，中航地產2017年實現營業收入58.93億元，同比減少6.88%，全年凈利潤1.51億元，同比減少6.74%。此外，上市公司2017年扣非凈利虧損3.84億元，這已經是中航地產連續第二年扣費凈利為負。

    公司在年報中表示，由于房地產開發項目減少，地產業務較上年同期減少9.87億元的收入，致使業績下滑。的確，自2016年底向保利轉讓房地產相關資產和負債后，中航地產手中的房地產資源驟減。2017年全年，中航地產房地產板塊僅實現營收28.08億元，同比減少26.01%。

    除了置出資產導致收入減少，中航地產手中僅存的房產也拖累業績。

    2017年，中航地產18家主要子公司中共有6家虧損，而這6家子公司的主要業務均為房地產開發。其中，天津格蘭云天投資發展有限公司（下稱“天津格蘭云天”）虧損5786.64萬元，深圳市中航城投資有限公司（下稱“中航城投資”）虧損額更高達5.68億元，較上年同期減幅達210.01%。

    究其原因，主要系中航地產對兩家子公司計提了高額的存貨跌價準備。

    資料顯示，子公司中航城投資旗下的龍巖紫金中航房地產開發有限公司，主要開發別墅、商業及高層住宅。該公司開發的龍巖中航紫金云熙項目別墅、商業因前期拿地成本較高，項目成本過高，預期售價無法覆蓋全部項目成本。因此，中航地產對別墅、商業計提存貨跌價準備4.60億元。另外，子公司天津格蘭云天開發的天津九方城市廣場項目，因所在區域尚未成熟，開發進度較慢，短期內預計無法收回前期工程投入，公司對其計提存貨跌價準備5511.50萬元。

    兩項相加，中航地產2017年資產減值準備高達5.15億元，大幅拉低了全年業績。

    物業毛利低一成收入來自關聯方

    房產業務下滑，但中航地產轉型方向物業管理在2017年初有成效。

    報告期內，中航地產物業管理業務共實現營業收入28.67億元，同比增長24.76%，實現凈利潤1.20億元。公司物業管理毛利率為10.55%，微增0.18個百分點。

    不過，這樣的毛利率在同級別的物管企業面前顯得有些寒磣。

    目前，中航地產的物業收入主要來自全資子公司中航物業管理有限公司。2016年，中航物業位列百強物業名單的第十一名，排名靠前。全國物業管理協會報告顯示，2016年，百強物管公司住宅平均物業收費2.24元/平方米/月，平均毛利率為20%，十強企業平均毛利率可達25%。相比之下，中航地產近兩年都在10%波動的毛利率似乎難當百強之名。

    更值得注意的是，中航地產物業板塊中超過一成收入來自關聯方。

    目前，中國航空技術國際控股（下稱“中航技術”）分別是第一大股東中航國際控股和第二大股東中國航空技術深圳的控股股東，也就是說，中航技術是中航地產的實際控制人。

    2017年，中航技術旗下公司總計為中航地產貢獻了1.07億元的銷售額，占中航地產年度銷售額的1.80%。合并算起來，中航技術位列中航地產第二大客戶。與此同時，中航地產又向中航技術旗下公司采購商品，采購總額為1.36億元，占年度采購總額比例為5.81%。因此，中航技術國際也是中航地產第二大供應商。

    數據顯示，所有關聯方和中航地產的交易總金額為7.46億元。其中，關聯方為中航地產物業管理板塊貢獻的收入合計3.69億元，占中航地產物業管理全年收入的12.87%。在對這些關聯交易的描述中，中航地產表示雙方的定價都是基于市場價，且以轉賬的方式支付。

    那么，在關聯方及其他合作商面前，中航地產的議價能力如何？公司的毛利率為何低于同級別的物管企業？對此，《證券日報》記者致電中航地產董秘辦，工作人員向記者提供了媒體負責人韓慶豐的聯系方式，不過，韓慶豐表示其正在出差，無法對相關問題進行回復。對此，本報記者將持續跟蹤報道。