■本報記者 王麗新

    隨著2017年年報季結(jié)束，金輝集團2017公司債券年度報告引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注。

    據(jù)年報顯示，金輝集團凈利潤三年年復(fù)合增長率達20%，至22.66億元。加速跑向千億元賽道的金輝集團，正在通過資產(chǎn)換倉、拓寬融資渠道、控費提效等多種手段修煉內(nèi)功，以產(chǎn)品力為根本，追求規(guī)模發(fā)展與利潤增長的匹配度，實現(xiàn)彎道超車。

    在IPO排位再度靠前的背景下，金輝集團交上了2017年的業(yè)績答卷。截至2017年底，金輝集團總資產(chǎn)864億元，同比增長52%。

    有業(yè)內(nèi)分析師表示，近年來金輝集團在投資拓展、產(chǎn)品線升級和物業(yè)服務(wù)方面充分研判市場環(huán)境，提升項目溢價能力，構(gòu)建產(chǎn)品力價值體系和服務(wù)體系，為后期經(jīng)營業(yè)績提供有力支撐。

    盈利能力提升

    2017年，金輝集團綜合毛利率與2016年相比，增加10.23個百分點，達到36.15%，進一步比肩龍頭企業(yè)。對此，金輝集團管理層坦言，公司對于重點城市以及項目的穩(wěn)健評估和選擇保證了公司高毛利率水平。

    有接近金輝的分析人士認為，毛利率快速提升的背后，是公司不走“賭博”拿地的路徑，而是進行投資“性價比”衡量，不斷創(chuàng)新拿地方式使然。更重要的是，對財務(wù)成本、營業(yè)成本等成本指標進行管控的同時，升級銘著、云系、優(yōu)步等精品產(chǎn)品線，持續(xù)細化產(chǎn)品定位，提升品牌溢價空間。如此一來，即使受到限價等調(diào)控政策的影響，金輝也有能力在銷售定價上獲取更多的“話語權(quán)”。

    事實上，在房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提升的市場格局中，對于成長中的房企來說，必須保持足夠的速度，或者跑贏房地產(chǎn)企業(yè)的平均增速，才能立住腳。與此同時，也不能一味追求規(guī)模，而讓利潤成為短板。對此，金輝集團管理層有著清醒的認知，預(yù)計2018年凈利潤將實現(xiàn)10%以上的增長。

    金輝集團表示，公司以“全國布局、區(qū)域聚焦、城市領(lǐng)先”的戰(zhàn)略發(fā)展方針，在七大區(qū)域科學(xué)布局，保證主營業(yè)務(wù)和凈利潤近三年來持續(xù)增長，同時堅守25%的行業(yè)毛利率紅線。

    優(yōu)化投資布局

    據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2015年-2017年三年間，按照全口徑下年度銷售額的統(tǒng)計，金輝集團分別取得220億元、307億元和445億元的成績，年復(fù)合增長率達到41%。按照自然增長速度來看，2018年，金輝領(lǐng)銜500億元行業(yè)陣營已是近在眼前。

    金輝集團在2018年一季度即分別在成都和鄭州通過招拍掛獲取潛力地塊，在金輝看來，未來更將在重慶、西安、武漢、長沙、鄭州等“人才吸附”重點戰(zhàn)略城市持續(xù)發(fā)力，這些區(qū)域也是金輝2017年新增千億元貨值的“大糧倉”。

    截至2017年底，公司通過招拍掛、股權(quán)收購等方式獲取48幅土地，全口徑在建擬建項目共計92個，在建擬建面積約2000萬平方米，土地儲備累積貨值超2000億元。

    金輝集團表示，未來將通過合作經(jīng)營、兼并收購等多種方式獲取土地，有效增強公司在深耕城市的影響力。

    “金輝不會盲目進入一個城市，一旦進入則會持續(xù)投資深耕。”上述接近金輝集團人士向記者表示，這也是金輝計劃打造數(shù)個百億元量級城市公司的初衷。

    不過，對于當下較熱的一、二線核心城市周邊的三、四線城市，金輝會布局一些“短平快”項目，加快周轉(zhuǎn)速度同時加大現(xiàn)金回流規(guī)模，保證企業(yè)發(fā)展主動脈暢通，但會嚴格控制拿地成本以及投資體量。

    有擴張“野心”，卻不打光“子彈”去搶地，謹慎中謀求發(fā)展的背后，始于管理層對資金鏈安全的合理管控。

    拓寬融資渠道

    走在IPO道路上的金輝集團，與其他閩系房企相比，在資金運作、外部資金獲取和加杠桿方面，其財務(wù)是比較健康的。在金輝集團內(nèi)部，即使在橫縱擴張方面需加大力度，但財務(wù)安全仍是底線。

    據(jù)2017年年報顯示，截至2017年底，金輝集團短期借款為31.66億元，占總負債比例僅為4.41%，在手現(xiàn)金有效覆蓋短期負債。控制短期借款規(guī)模的同時，公司通過增加長期借款來調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)。綜合來看，公司融資規(guī)模與經(jīng)營發(fā)展規(guī)模相匹配。此外，金輝在金融機構(gòu)的授信總額超過800億元，且目前與多家銀行保持良好的合作關(guān)系，取得的授信額度能夠滿足現(xiàn)階段的發(fā)展需要，為后續(xù)融資順暢提供良好保障。

    為了優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低資金成本，金輝集團正在拓寬融資渠道，包括通過發(fā)行公司債和購房尾款A(yù)BS等新型渠道提升“找錢能力”。金輝集團45億元非公開發(fā)行的公司債券融資已正式獲批，2018年4月23日，首期10億元公司債已發(fā)行成功；4月26日，金輝集團12億購房尾款資產(chǎn)支持專項計劃已成功設(shè)立，開拓了低成本融資渠道。可以看出，金輝集團為配合項目開發(fā)需要進行的各項配套融資均在穩(wěn)步進行當中。

    金輝集團表示，為了調(diào)整資本結(jié)構(gòu)，除了根據(jù)各項目銷售、結(jié)轉(zhuǎn)情況進行合理安排償付債務(wù)外，未來公司可能會調(diào)整支付給股東的股利金額、發(fā)行新股或出售資產(chǎn)以降低債務(wù)。因此，合理布局下的業(yè)務(wù)規(guī)模增長會對公司的償債能力有著良好保障。

    邁入“千億元俱樂部”陣營指日可待，同時，金輝集團尋求“有質(zhì)量增長”的戰(zhàn)略發(fā)展方向也已然清晰，若順利登陸資本市場，將實現(xiàn)安全超車。