本報見習記者 許焱雄

    5月27日，金科股份發布公告稱，根據公司工作安排原公司董秘徐國富提交辭職報告，并經公司控股子公司金科智慧服務集團股份有限公司（以下簡稱“金科服務”，前稱“金科物業服務集團有限公司”）選舉和聘任，將擔任金科服務董事、副總經理兼財務負責人、董事會秘書。這一舉措，意味著金科股份正加快分拆其物業子公司赴港上市的進程。

    在管面積50%為獨立第三方物業

    前景更廣

    此前4月29日晚間，金科股份發布公告稱，擬分拆所屬金科服務到香港聯交所主板上市，目前金科股份持有金科服務75%的股權。

    截至2019年末，金科服務合并口徑資產總額為40.46億元，2019年實現營業收入27.54億元，其中歸屬于母公司所有者的凈利潤3.97億元，服務項目近800個，榮膺2019中國物業服務十強企業（連續四年蟬聯）。

    在4月15日舉行的金科股份2019年線上業績發布會上，原董事會秘書徐國富曾透露，金科服務集團在管面積有50%是獨立第三方，完全靠外拓獲得，這在上市公司中，比例是非常高的，從在管面積來說，金科服務現在合同簽約面積超2億平方米，在行業內也屬于較高水平。

    對此，香頌資本執行董事沈萌向《證券日報》記者表示，雖然大房企的附屬物業可以得到穩定的業務來源，獨立第三方則必須依靠自身物業管理的專業能力，但是市場空間要比大房企附屬的更廣闊。從這個角度來講，金科服務目前兼具了兩種模式的優點。

    徐國富還表示，站在集團的角度，希望物業板塊在成熟的時候推向資本市場，再加上最近幾年中國資本市場的基礎制度有了很大的改革，也為上市提供了基礎。

    金科股份相關負責人對《證券日報》記者說道，物業行業提升空間巨大，包括足夠大的房地產存量、品質升級提升空間（無服務、低品質服務）大、集中度提升空間（規模）大、長期看住房消費單價提升空間大、社區空間挖掘潛力大、科技賦能人均創收提升空間大，除此之外，一直維持較穩定的毛利率和充足現金、投資安全邊際高，這些因素都構成了物管行業是一個好賽道的基本要素。

    諸多物業公司紛紛尋求上市

    今年以來，已有包括世茂房地產、華潤置地、朗詩綠色集團和卓越集團等多家房企陸續傳出有分拆物業公司獨立上市的計劃。也已有數家物業公司遞交赴港上市招股書，此外據不完全統計，港股市場目前還有正榮服務、星盛商業、宋都服務、金融街物業、弘陽服務等5家物管公司還在等待排隊上市。

    金科股份相關負責人向《證券日報》記者表示，今年以來全球形勢稍顯緊迫，國內經濟增速放緩，房住不炒政策不變，投資偏好更趨穩健，消費升級持續，物業行業政策放開。加之物業行業自身的優勢，包括輕資產、低負債、抗周期、低風險、持續收入等優勢特點，使得物業行業迎來難得的窗口機遇，從資本市場一無所知走向集中爆發。

    沈萌則認為，這輪赴港上市的幾乎都是大房企附屬的物業公司，所以這部分物業服務公司上市是房企在內地融資受壓制、境外發債匯兌成本與償債壓力不斷增加的時候的一種新的融資補血手段，這也是大部分物業公司選擇港股上市的原因之一。

    根據5月28日收盤數據，在港上市的物業服務公司中，據不完全統計，市值在100億港元以上的有碧桂園服務、雅生活服務、保利物業、綠城服務、中海物業，滾動市盈率分別為52.12倍、39.50倍、83.11倍、55.86倍、50.23倍。

    目前A股共有三家上市物業公司，分別為招商積余、南都物業、新大正，截至5月28日收盤，滾動市盈率分別為121.67倍、30.01倍、60.13倍，遠高于據東方財富choice統計的房地產開發行業目前9.08倍滾動市盈率的行業均值。目前，金科股份總市值約419億元，股價滾動市盈率僅7.19倍。

    “對于機構而言，主要是要做搶空間戰里面的佼佼者，使得有核心競爭力的企業、能夠讓客戶滿意的企業在資本的助推下加速集中，加速發展。比如那些具有優質品牌影響力，同時具備規模化、多元化和科技化羽翼的頭部企業，得到投資者的追捧就無可厚非。品牌決定了核心競爭力，規模決定了保底收益，多元化和科技化分別打開了挖掘營收和控制成本的大門。”金科股份相關負責人對《證券日報》記者說道，“我們看到市場給予了高估值的上市物業企業，基本具有如上屬性。”

    東北證券研報則認為，盡管物業管理行業在中國有著近四十年的發展歷史，但對資本市場而言其卻是個年輕的行業，無論是估值方式、信息披露還是經營數據對比都未形成系統性框架，目前受追捧是因為物業管理行業巨大的行業潛力和遠未觸及的天花板給予了大家足夠的試錯空間和發展機會。

（編輯 張偉 孫倩）