本報(bào)記者 王麗新

    3月22日，綠城管理遞交了2020年業(yè)績(jī)“答卷”，上市后首份年報(bào)顯示了其作為中國(guó)“代建第一股”的底色。

    2020年，綠城管理實(shí)現(xiàn)收入18.12億元，同比減少9.1%；綜合毛利率達(dá)到47.8%，提升3.6個(gè)百分點(diǎn)；歸屬于股東凈利潤(rùn)4.39億元，同比增35.3%；剔除上市費(fèi)用后的歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)39.4%達(dá)4.69億元。

    作為服務(wù)屬性的輕資產(chǎn)公司，綠城管理無負(fù)債且現(xiàn)金流充足。截至2020年底，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流達(dá)9.03億元，同比上漲645.9%。也許正是基于上述原因，綠城管理的年報(bào)還公布了資本市場(chǎng)少有的高派息政策。“現(xiàn)金奶牛，高分紅，這也是綠城管理受到投資者歡迎的原因。”在綠城管理2020年業(yè)績(jī)會(huì)上，綠城管理CEO兼執(zhí)行董事李軍表示，派息體現(xiàn)了公司輕資產(chǎn)特性，現(xiàn)在賬面現(xiàn)金余額24億元，可以收取的代建費(fèi)還有120多億元，未來現(xiàn)金流會(huì)保持良好，可支持高派息政策。

    “近年來，地產(chǎn)代建市場(chǎng)規(guī)模增速明顯，多家房企都布局了該領(lǐng)域。綠城管理作為‘代建第一股’是行業(yè)頭部企業(yè)，也是率先登陸資本市場(chǎng)的公司，資本市場(chǎng)背書將是公司獲得業(yè)主方信用利器，有利于拓展規(guī)模。”地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，預(yù)計(jì)接下來公司會(huì)繼續(xù)在提高市占率方面發(fā)力，有望成為亞洲最大的項(xiàng)目管理公司。

    “今年以來新增訂單量已經(jīng)超過了去年全口徑的三分之一，預(yù)計(jì)全年訂單量增速將在20%以上。此外，新增項(xiàng)目聚焦四大核心都市圈，未來還會(huì)加大對(duì)政府保障類物業(yè)的投拓，可能更加關(guān)注金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)的代建機(jī)會(huì)，比如說金融機(jī)構(gòu)涉房投資業(yè)務(wù)。”李軍向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，基于這樣的判斷，綠城管理未來業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)更明確，業(yè)務(wù)更多元化，“我們對(duì)未來成為亞洲最大最好的項(xiàng)目管理公司充滿信心。”

    可售貨值達(dá)3482億元

    近幾年，隨著“房住不炒”、“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”、“三條紅線”等監(jiān)管的不斷升級(jí)，出現(xiàn)了土地成本過高、融資環(huán)境收緊導(dǎo)致房企資金壓力上升等情況，房企在追求規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)，增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力的需求也越來越大。在此背景下，代建模式以其“輕資產(chǎn)屬性”成為了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展的方向之一。

    作為傳統(tǒng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的破局者和解題者，基于豐富的業(yè)務(wù)模式、全國(guó)性的規(guī)模布局、按需定制的服務(wù)體系及多元化的客戶結(jié)構(gòu)，綠城管理在市場(chǎng)的劇烈變化中，實(shí)現(xiàn)了年度銷售新高及新拓項(xiàng)目貨值新高，整體項(xiàng)目規(guī)模保持行業(yè)第一。

    2020年全年，公司新拓代建項(xiàng)目的合約總建筑面積達(dá)1870萬平方米，較去年同期增長(zhǎng)約16.8%；新拓代建項(xiàng)目代建費(fèi)預(yù)估58.1億元，較去年同期增長(zhǎng)約22.3%。現(xiàn)有代建業(yè)務(wù)存量可確保未來三年經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。“在接下來不確定的市場(chǎng)中，綠城管理有確定性的增長(zhǎng)。”李軍向《證券日?qǐng)?bào)》等媒體表示，接下來會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)圈業(yè)務(wù)規(guī)模，建立城市公司，進(jìn)行屬地化管理，并關(guān)注城市更新領(lǐng)域。

    報(bào)告顯示，截至2020年12月31日，公司管理項(xiàng)目覆蓋89座城市；項(xiàng)目數(shù)量由去年同期的260個(gè)增加至296個(gè)；合約項(xiàng)目總建筑面積7610萬平方米，較去年同期增長(zhǎng)12.7%；全年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額745億元，同比增長(zhǎng)12.2%。

    根據(jù)年報(bào)區(qū)域布局顯示，綠城管理主要經(jīng)濟(jì)區(qū)域項(xiàng)目建筑面積合計(jì)達(dá)6490萬平方米，占整體總建筑面積的85.2%，可售貨值合計(jì)3482億元；其中，在具有強(qiáng)大代建開發(fā)潛力的長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈擁有總建筑面積占比分別為55.0%、20.5%。

    此外，在全國(guó)化布局的助力下，綠城管理建立起了結(jié)構(gòu)多元、不斷擴(kuò)展的優(yōu)質(zhì)客戶群，將有力提升公司穿越周期的韌性。目前，公司委托方類別包含私企、國(guó)企、政府及金融機(jī)構(gòu)四大類，在當(dāng)期在建面積結(jié)構(gòu)中，歸屬于前三大類委托方的項(xiàng)目占比分別為28.3%、40.5%、31.2%。公司持續(xù)且長(zhǎng)久地做政府和國(guó)企好伙伴的戰(zhàn)略思維及決心，保障未來業(yè)績(jī)穩(wěn)定增長(zhǎng)。

    打造全價(jià)值鏈代建業(yè)務(wù)平臺(tái)

    一直以來，綠城管理都以打造“全價(jià)值鏈的代建業(yè)務(wù)平臺(tái)”為戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的重要目標(biāo)。目前，綠城管理已經(jīng)形成主營(yíng)業(yè)務(wù)與產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)務(wù)相互賦能、相互導(dǎo)流的多元業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。其2020年度商業(yè)代建項(xiàng)目、政府代建項(xiàng)目以及設(shè)計(jì)/咨詢等其他服務(wù)的收入占比分別為72.4%、17.1%及10.5%，這個(gè)結(jié)構(gòu)已充分反映出綠城管理的經(jīng)營(yíng)特色和轉(zhuǎn)型決心。“未來將提升交易環(huán)節(jié)能力，包括認(rèn)證和培訓(xùn)，同時(shí)進(jìn)一步強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)鏈整合資源能力。”李軍表示。

    對(duì)此，綠城管理方面向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，基于“做大產(chǎn)業(yè)鏈”的既定戰(zhàn)略目標(biāo)，2020年公司繼續(xù)孵化產(chǎn)業(yè)鏈上下游公司，重點(diǎn)收并購(gòu)輕資產(chǎn)模式、利潤(rùn)率高、且能增強(qiáng)公司核心能力的產(chǎn)業(yè)鏈公司，著力打造“第二增長(zhǎng)曲線”。2020年，綠城管理的產(chǎn)業(yè)鏈孵化的投資收益提升至4600萬元。

    “經(jīng)過充分討論，上市募集的資金計(jì)劃，首先進(jìn)行收并購(gòu)業(yè)務(wù)；第二要用于完成全國(guó)化布局；第三也要做產(chǎn)業(yè)鏈上下游收并購(gòu)，打造第二增長(zhǎng)曲線。”綠城管理董事會(huì)主席兼非執(zhí)行董事郭佳峰表示，對(duì)主業(yè)發(fā)展有幫助，安全性較高的，在合法合規(guī)前提下，也會(huì)做一些金融業(yè)務(wù)支持。

    有機(jī)構(gòu)專家表示，目前代建業(yè)務(wù)占中國(guó)商品房銷售比例僅為2%-4%，未來3年將保持20%以上的復(fù)合增長(zhǎng)率，市場(chǎng)空間巨大，代建未來增長(zhǎng)率將領(lǐng)先整體房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)應(yīng)PE值將比肩物業(yè)股。而綠城管理有望憑借其領(lǐng)導(dǎo)地位及對(duì)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈的精準(zhǔn)把控，進(jìn)一步享受稀缺標(biāo)的的價(jià)值紅利。

（編輯 才山丹）